Immobilien-Glossar

Begriffe aus dem Bereich Recht

103 Fachbegriffe rund um Recht – jeweils kurz erklärt und ausführlich eingeordnet, mit Bezug auf österreichisches Recht und Praxis.

103 Begriffe · Jeder Eintrag mit Kurzfassung und ausführlicher Erklärung ·

A

5 Begriffe

ABGB Das ABGB ist das zentrale Regelwerk des österreichischen Privatrechts und gilt seit 1812. Es regelt Eigentum, Miete, Wegerechte und Haftung für Mängel, tritt aber zurück, wo Sondergesetze wie das Mietrechtsgesetz vorgehen. Eigentümer wird man erst mit der Eintragung im Grundbuch, nicht schon mit dem Kaufvertrag.

Alleineigentum Alleineigentum heißt, dass eine einzige Person oder Firma die ganze Liegenschaft hält; im Grundbuch steht sonst niemand. Sie kann ohne Zustimmung anderer verkaufen, vermieten oder umbauen, soweit Bauordnung, Widmung und Denkmalschutz das zulassen. Eingetragene Rechte wie ein Wohnrecht oder ein Pfandrecht schränken sie trotzdem ein.

Allgemeine Teile der Liegenschaft Allgemeine Teile gehören allen Wohnungseigentümern gemeinsam: Dach, Fassade, Stiegenhaus, Aufzug, Leitungen. Ihre Erhaltung zahlt die Eigentümergemeinschaft aus Beiträgen und Rücklage, aufgeteilt nach Anteilen, sofern nichts anderes vereinbart oder gerichtlich festgelegt ist. Wer sie allein nutzen oder verändern will, braucht die Zustimmung der übrigen Eigentümer oder eine gerichtliche Genehmigung.

Anteilseigentum Beim Anteilseigentum gehört eine Liegenschaft mehreren Personen, jeder hält einen rechnerischen Bruchteil am Ganzen und nicht bestimmte Räume. Ist mit dem Anteil kein Wohnungseigentum verbunden, sind alle Miteigentümer grundsätzlich gemeinsam zur Nutzung berechtigt. Solche reinen Anteile werden am Markt mit deutlichem Abschlag gehandelt und sind schwer zu finanzieren.

Außerbücherliches Eigentum Außerbücherliches Eigentum liegt vor, wenn jemand bereits Eigentümer ist, im Grundbuch aber noch ein anderer steht. Das kommt vor allem beim Erben, bei der Zwangsversteigerung und bei der Ersitzung vor. Die Position ist schwach: Wer redlich auf das Grundbuch vertraut, kann unter bestimmten Voraussetzungen wirksam vom Eingetragenen erwerben.

B

3 Begriffe

Baurecht Baurecht meint umgangssprachlich die Bauordnungen der Länder, hier dagegen das übertragbare und vererbliche Recht, auf fremdem Grund ein Bauwerk zu haben. Das Bauwerk gehört dem Bauberechtigten, der Boden dem Grundeigentümer; regelmäßig wird dafür ein Bauzins vereinbart. Das Recht ist befristet; je kürzer die Restlaufzeit, desto geringer der Wert.

Baurechtsgrund Ein Baurechtsgrund ist ein Grundstück, das mit einem Baurecht belastet ist: Der Boden bleibt dem Eigentümer, das darauf stehende Gebäude gehört dem Bauberechtigten. Der Eigentümer erhält dafür laufend Bauzins; Nutzung und Erhaltung des Bauwerks obliegen dem Bauberechtigten. Solche Gründe gehören häufig Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen.

Baurechtsvertrag Der Baurechtsvertrag legt fest, zu welchen Bedingungen jemand auf fremdem Grund ein Bauwerk haben darf: Laufzeit, laufender Bauzins und die Entschädigung, wenn das Bauwerk am Ende zurückfällt. Das Baurecht entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch. Weil er Jahrzehnte gilt, lohnt eine anwaltliche oder notarielle Prüfung.

C

1 Begriffe

C-Blatt Im C-Blatt eines Grundbuchsauszugs, dem Lastenblatt, stehen die eingetragenen Belastungen: Pfandrechte, Wege- und Leitungsrechte, Wohn- und Fruchtgenussrechte, Vermerke über laufende Verfahren. Pfandrechte des Verkäufers werden üblicherweise gelöscht, Wegerechte bleiben in der Regel bestehen. Mietverhältnisse und ersessene Wegerechte scheinen dort in der Regel nicht auf.

D

3 Begriffe

Dauerwohnrecht Dauerwohnrecht ist ein deutscher Rechtsbegriff, den es in Österreich so nicht gibt. Am nächsten kommt ihm das Wohnungsgebrauchsrecht: Eine bestimmte Person darf eine Wohnung selbst bewohnen, das Recht endet spätestens mit ihrem Tod. Im Grundbuch eingetragen gilt es auch gegenüber jedem neuen Eigentümer und drückt den Wert.

Dienstbarkeit Eine Dienstbarkeit zwingt den Eigentümer einer Liegenschaft, etwas zu dulden oder zu unterlassen – etwa ein Wegerecht des Nachbarn, eine Leitung im Boden oder ein Wohnrecht. Eingetragen im Grundbuch gilt sie gegenüber jedem neuen Eigentümer. Manche Rechte entstehen auch durch jahrelange redliche und offenkundige Nutzung, ganz ohne Eintragung.

Dingliches Recht Ein dingliches Recht wirkt gegenüber jedermann, nicht nur zwischen den Vertragspartnern; dazu zählen Eigentum, Pfandrecht, Wegerechte und Baurecht. An Liegenschaften entsteht es grundsätzlich erst mit der Eintragung im Grundbuch. Was dort nicht steht, etwa ein mündlich zugesagtes Wohnrecht, bindet den nächsten Eigentümer in der Regel nicht.

E

8 Begriffe

Eigentümergemeinschaft Alle Wohnungseigentümer einer Liegenschaft bilden von Gesetzes wegen die Eigentümergemeinschaft; ein Beitritt oder Austritt ist nicht möglich. Sie verwaltet die allgemeinen Teile wie Dach, Fassade, Stiegenhaus und Aufzug und bildet dafür die Erhaltungsrücklage; vertreten wird sie meist durch einen Verwalter. Abgestimmt wird nach Miteigentumsanteilen, nicht nach Köpfen.

Eigentumsanteil Der Eigentumsanteil ist ein rechnerischer Bruchteil an der gesamten Liegenschaft, etwa 137/2854, und keine bestimmte Fläche. Er bestimmt Stimmgewicht, Kostenanteil und den Anteil an einem Erlös. Bei Wohnungseigentum errechnet ihn ein Sachverständiger aus Größe, Lage und Ausstattung des Objekts; sonst ergibt er sich aus Kaufvertrag, Erbteilung oder Schenkung.

Eigentumsbegründung Bei der Eigentumsbegründung wird aus einer Liegenschaft meist eine Anlage mit einzeln verkäuflichen Wohnungen und Geschäftslokalen. Zuerst bewertet ein Sachverständiger jedes künftige Objekt, dann wird der Wohnungseigentumsvertrag errichtet, zuletzt im Grundbuch eingetragen. Erst diese Eintragung schafft das Wohnungseigentum; der unterschriebene Vertrag allein genügt nicht.

Eigentumsbeschränkung Eigentumsbeschränkungen untersagen dem Eigentümer bestimmte Nutzungen oder knüpfen sie an Bedingungen. Öffentlich-rechtliche kommen von Widmung, Bebauungsplan, Schutzzone oder Denkmalschutz, privatrechtliche von Wegerechten, Wohnrechten und Pfandrechten. Die privaten stehen überwiegend im Grundbuch, die öffentlichen meist nicht; sie sind bei Gemeinde und Behörde zu erheben.

Einlagezahl (EZ) Die Einlagezahl, kurz EZ, ist die Ordnungsnummer einer Grundbuchseinlage; diese kann mehrere Grundstücke desselben Eigentümers umfassen. Eindeutig wird sie erst zusammen mit der Katastralgemeinde, weil dieselbe Nummer in jeder Katastralgemeinde erneut vorkommt. In Verträgen und Anboten gehört die Liegenschaft so bezeichnet, nicht bloß über die Adresse.

Einverleibung Die Einverleibung ist die unbedingte, endgültige Eintragung eines Rechts im Grundbuch; erst mit ihr entsteht Eigentum, der unterschriebene Kaufvertrag genügt nicht. Nötig sind eine Urkunde mit dem Rechtsgrund und die beglaubigte Zustimmung zur Eintragung. Für den Rang zählt, wann das Grundbuchsgesuch einlangt, nicht wann eingetragen wird.

Erbengemeinschaft Erben mehrere Personen eine Liegenschaft, gehört sie ihnen gemeinsam nach Anteilen; umgangssprachlich heißt das Erbengemeinschaft, rechtlich ist es Miteigentum. Die laufende Verwaltung wird mit Mehrheit der Anteile beschlossen, ein Verkauf der ganzen Liegenschaft nur einstimmig. Kommt keine Einigung zustande, bleibt die Teilungsklage – die Versteigerung bringt regelmäßig deutlich weniger.

Erhaltungsrücklage Die Erhaltungsrücklage ist jener Betrag, den eine Eigentümergemeinschaft laufend ansammelt, um künftige Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten zu finanzieren; jeder Wohnungseigentümer zahlt monatlich nach seinem Miteigentumsanteil ein. Das Gesetz verlangt eine angemessene Höhe, gemessen an Alter, Zustand und absehbaren Sanierungen. Beim Verkauf bleibt sie bei der Liegenschaft und wird nicht ausbezahlt.

F

4 Begriffe

Fälligkeit Fälligkeit ist der Zeitpunkt, ab dem eine Leistung verlangt werden kann und zu erbringen ist. Meist ist sie im Vertrag geregelt: Der Kaufpreis wird nicht mit der Unterschrift fällig, sondern erst nach Erfüllung der Bedingungen des Treuhandvertrags. Wird eine Geldschuld nicht rechtzeitig bezahlt, fallen Verzugszinsen und angemessene Mahnspesen an.

Flurstück Flurstück ist ein Begriff des deutschen Rechts; in Österreich heißt die vermessene Einzelfläche Grundstück oder Parzelle. Man kann ihn daher als Grundstück lesen, sollte die dahinterstehende Systematik aber nicht ungeprüft übertragen. Eindeutig bezeichnet ist eine Liegenschaft erst durch Katastralgemeinde und Einlagezahl; eine Einlage kann mehrere Grundstücke umfassen.

Freizeitwohnsitz Ein Freizeitwohnsitz dient nicht dem ganzjährigen Wohnen, sondern der zeitweisen Erholung. In vielen Tourismusgemeinden ist das nur mit Genehmigung oder Eintragung im Verzeichnis erlaubt, sonst drohen Strafen. Vor einem Anbot sollte man deshalb schriftlich bei der Gemeinde nachfragen; mündliche Zusagen des Verkäufers zählen nicht.

Fruchtgenussrecht Wer ein Fruchtgenussrecht hat, darf eine fremde Immobilie umfassend nutzen: selbst darin wohnen oder sie vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Es endet spätestens mit dem Tod des Berechtigten. Gegenüber künftigen Eigentümern wirkt es erst mit der Eintragung im Grundbuch; für Käufer mindert es den Wert erheblich.

G

13 Begriffe

Gartenanteil Ein Gartenanteil ist eine Gartenfläche, die einer bestimmten Wohnung zur ausschließlichen Nutzung zugeordnet ist, typisch bei Erdgeschoßwohnungen. Entscheidend ist die rechtliche Ausgestaltung: untrennbar mit der Wohnung verbunden, vertraglich zugewiesen oder nur durch eine änderbare Regelung der Eigentümergemeinschaft. Bauliches wie Gartenhaus oder Pool bedarf grundsätzlich der Zustimmung der übrigen Eigentümer.

Gebrauchsrecht Ein Gebrauchsrecht berechtigt, eine fremde Sache nach Maßgabe des eigenen Bedarfs zu benützen; wichtigste Form bei Immobilien ist das Wohnungsgebrauchsrecht. Vermieten ist dem Berechtigten grundsätzlich verwehrt – darin liegt der Unterschied zum Fruchtgenussrecht. Gegenüber künftigen Eigentümern wirkt es erst mit der Eintragung im Grundbuch.

Geldlast Eine Geldlast ist eine im Grundbuch eingetragene Belastung, die auf eine Geldleistung gerichtet ist; wichtigstes Beispiel: das Pfandrecht der Bank. Bei der Verwertung wird zuerst bedient, wer früher eingetragen ist; Rangordnungen und Vorrangeinräumungen können das ändern. Ein zurückgezahlter Kredit löscht das Pfandrecht nicht – nötig ist eine Löschungserklärung.

Gemeinschaftseigentum Gemeinschaftseigentum ist ein Begriff des deutschen Rechts; in Österreich heißen die entsprechenden Bereiche allgemeine Teile der Liegenschaft – Dach, Fassade, Stiegenhaus, Aufzug. Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird Miteigentümer der ganzen Liegenschaft zu einem bestimmten Anteil, mit dem untrennbar das ausschließliche Nutzungsrecht an einem bestimmten Objekt verbunden ist.

Grenzkataster Im Grenzkataster sind Grundstücksgrenzen amtlich und verbindlich festgelegt; sie lassen sich später nicht mehr durch jahrelange andere Nutzung verschieben. Viele Grundstücke stehen dagegen noch im älteren Grundsteuerkataster, wo die Grenzen im Plan nur ein Anhaltspunkt sind. Der Umstieg erfolgt durch Vermessung; ohne Einigung der Nachbarn entscheidet das Gericht.

Grundbuch Das Grundbuch ist das von den Bezirksgerichten geführte öffentliche Register der Rechtsverhältnisse an Liegenschaften. Dingliche Rechte entstehen grundsätzlich erst mit der Einverleibung – ein unterschriebener Kaufvertrag macht noch nicht zum Eigentümer. Mietverhältnisse scheinen in der Regel nicht auf, ebenso wenig ersessene Rechte, Flächenwidmung und Gefahrenzonen.

Grundbuchauszug Der Grundbuchauszug gibt den Inhalt einer Grundbuchseinlage zu einem bestimmten Zeitpunkt wieder: zugehörige Grundstücke, Eigentümer und Belastungen. Die Eintragungen sind knapp formuliert; Umfang und Bedingungen eines Rechts ergeben sich erst aus der zugrunde liegenden Urkunde. Weil Pfandrechte binnen weniger Tage hinzukommen können, sollte er vor jedem Anbot tagesaktuell sein.

Grundbuchseinlage Die Grundbuchseinlage ist die Grundeinheit des Grundbuchs: ein oder mehrere Grundstücke desselben Eigentümers, bezeichnet durch Katastralgemeinde und Einlagezahl. Jede Einlage besteht aus drei Blättern für Grundstücke, Eigentümer und Belastungen. Wird nur ein Grundstück aus einer größeren Einlage gekauft, sind Abschreibung, Vermessung und Lastenfreistellung gesondert zu regeln.

Grundbuchskörper Alle Grundstücke, die in einer Grundbuchseinlage zusammengefasst sind, bilden den Grundbuchskörper und werden rechtlich als Einheit behandelt. Ein Pfandrecht haftet deshalb auf allen diesen Grundstücken gemeinsam. Wer nur eines davon kauft, braucht eine Vermessung und die Zusage der Bank, dass die Fläche lastenfrei abgeschrieben wird.

Grunddienstbarkeit Eine Grunddienstbarkeit steht nicht einer Person zu, sondern dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks; sie geht beim Verkauf automatisch mit. Voraussetzung ist stets ein Nutzen für das begünstigte Grundstück – typisch sind Geh-, Fahrt- und Leitungsrechte. Für das belastete Grundstück bedeutet sie eine Wertminderung, je nach Lage und Intensität.

Grundschuld Die Grundschuld gibt es nur im deutschen Recht; in Österreich sichert die Hypothek den Kredit. Üblich ist die Höchstbetragshypothek: Sie deckt alle Forderungen aus einer Geschäftsbeziehung bis zu einem eingetragenen Höchstbetrag. Dieser liegt regelmäßig über der Kreditsumme und sagt nichts über die offene Schuld aus; Auskunft gibt der Gläubiger.

Grundstücksnummer Die Grundstücksnummer kennzeichnet ein Grundstück im Kataster und im Grundbuch; eindeutig identifiziert ist es erst gemeinsam mit der Katastralgemeinde, weil dieselbe Nummer in jeder Katastralgemeinde erneut vorkommt. Von der Einlagezahl ist sie zu unterscheiden: Eine Einlage kann mehrere Grundstücke umfassen. Bei Teilungen entstehen neue Nummern, bei Vereinigungen entfallen welche.

Grundverkehr Grundverkehr ist der rechtsgeschäftliche Erwerb von Rechten an Grundstücken, nicht nur der Kauf; zuständig sind die Bundesländer mit neun unterschiedlichen Gesetzen. Kontrolliert werden vor allem land- und forstwirtschaftliche Flächen, der Erwerb durch Personen aus Drittstaaten und Freizeitwohnsitze. Ist ein Erwerb genehmigungspflichtig, kann er erst danach im Grundbuch eingetragen werden.

H

7 Begriffe

Hauptbuch Das Hauptbuch ist jener Teil des Grundbuchs, in dem die Grundbuchseinlagen mit den eingetragenen Rechten geführt werden. Die Eintragungen sind knapp formuliert; Umfang und Bedingungen eines Rechts ergeben sich erst aus der Urkundensammlung. Abgefragt wird über Katastralgemeinde und Einlagezahl; über die Adresse ist die Suche nicht immer eindeutig.

Hauptwohnsitz Der Hauptwohnsitz ist jene Unterkunft, an der der Lebensmittelpunkt liegt – Arbeit, Familie, soziale Bindungen. Wer mehrere Wohnsitze hat, muss einen als Hauptwohnsitz melden. Für die Wohnbauförderung ist er regelmäßig Voraussetzung; die Steuerbefreiung beim Verkauf verlangt gesetzliche Fristen und die Aufgabe des Hauptwohnsitzes. Eine unrichtige Meldung ist strafbar.

Hausverwalter Wer eine Liegenschaft gewerbsmäßig verwaltet, braucht als Immobilientreuhänder einen Befähigungsnachweis und eine Haftpflichtversicherung. Der Hausverwalter muss jährlich abrechnen, informieren, Einsicht in Belege gewähren und bei ernsten Schäden auch ohne Auftrag tätig werden. Bleibt er untätig, können Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen gerichtlich vorgehen und bei grober Pflichtverletzung seine Abberufung beantragen.

Hausverwaltung Die Hausverwaltung ist die organisatorische, kaufmännische und technische Betreuung einer Liegenschaft: Verträge, Erhaltung, Vorschreibungen, Rücklage, Jahresabrechnung und Eigentümerversammlung. Bei Wohnungseigentum reicht ihre Vollmacht nur für die ordentliche Verwaltung; außerordentliche Maßnahmen brauchen einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Wie sorgfältig sie arbeitet, zeigen Jahresabrechnungen und Versammlungsprotokolle der letzten Jahre.

Höchstbetragshypothek Bei der Höchstbetragshypothek wird im Grundbuch nicht ein bestimmter Forderungsbetrag eingetragen, sondern ein Höchstbetrag, innerhalb dessen wechselnde Forderungen besichert sind. Der eingetragene Höchstbetrag sagt nichts über die tatsächliche Schuld; er liegt regelmäßig über der Kreditsumme. Nach Tilgung bleibt sie eingetragen und ist nach Vereinbarung mit der Bank erneut nutzbar.

Hypothek Eine Hypothek ist ein Pfandrecht an einer Liegenschaft: Zahlt der Schuldner nicht, kann sich der Gläubiger aus der Liegenschaft befriedigen. Sie entsteht erst mit der Einverleibung im Grundbuch. Der Rang mehrerer Pfandrechte richtet sich danach, wann das jeweilige Grundbuchsgesuch eingelangt ist; der vorrangige Gläubiger wird zuerst befriedigt.

Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) Das HIKrG regelt den Verbraucherschutz bei Krediten, die dem Erwerb oder Erhalt von Eigentum an Wohnimmobilien dienen oder durch eine Hypothek besichert sind. Der Kreditgeber muss rechtzeitig vor Vertragsabschluss ein standardisiertes Informationsblatt aushändigen, das Angebote vergleichbar macht. Er muss außerdem prüfen, ob der Verbraucher die Rückzahlung voraussichtlich leisten kann.

I

3 Begriffe

Immission Lärm, Geruch, Rauch, Staub oder Erschütterungen vom Nachbargrundstück nennt man Immissionen. Dulden muss man sie, solange sie das ortsübliche Maß nicht überschreiten und die ortsübliche Nutzung nicht wesentlich beeinträchtigen. Von einer behördlich bewilligten Anlage ausgehende Einwirkungen sind meist nicht zu untersagen; übersteigen sie das zumutbare Maß, gebührt Geldausgleich.

Immobilientreuhänder Immobilientreuhänder ist die Sammelbezeichnung der Gewerbeordnung für drei Berufe: Immobilienmakler, Immobilienverwalter und Bauträger. Wer einen davon gewerbsmäßig ausübt, braucht eine Gewerbeberechtigung, einen Nachweis der fachlichen Eignung und eine Versicherung für Vermögensschäden der Kunden. Fremdes Geld wie Kautionen oder Kaufpreisraten ist streng vom eigenen Vermögen zu trennen.

Immobilienverwalter Immobilienverwalter nennt man, wer fremde Liegenschaften berufsmäßig betreut. Der Begriff reicht weiter als Hausverwaltung: Er schließt Gewerbe-, Anlage- und Portfolioobjekte ein. Bei größeren Beständen und Gewerbeobjekten werden strategische, kaufmännische und technische Betreuung häufig getrennt vergeben. Wer eigene Objekte verwaltet, braucht dafür keine Gewerbeberechtigung.

J

2 Begriffe

Jahresabrechnung In der Jahresabrechnung legt die Hausverwaltung der Eigentümergemeinschaft einmal jährlich offen, welche Einnahmen und Ausgaben angefallen sind – von Versicherung und Betreuung bis zu Reparaturen und dem Stand der Rücklage. Eigentümer dürfen die Belege einsehen. Für Kaufinteressenten sind die Abrechnungen der letzten Jahre besonders aufschlussreich.

Juristische Person Eine juristische Person ist ein rechtlich verselbstständigtes Gebilde wie eine GmbH, ein Verein oder eine Gemeinde, das Eigentum erwerben und Verträge schließen kann. Wer mit ihr abschließt, muss die Vertretungsbefugnis nachweisen, sonst wird das Grundbuchsgesuch abgewiesen. Die Begünstigungen für den Familienverband bei der Grunderwerbsteuer gelten für sie nicht.

K

5 Begriffe

Kataster Der Kataster ist das amtliche Verzeichnis aller Grundstücke: Er hält Lage, Fläche, Grenzen und tatsächliche Nutzung fest und wird von den Vermessungsämtern geführt. Während das Grundbuch die Rechte an einer Liegenschaft zeigt, zeigt der Kataster die Geometrie. Nur im Grenzkataster sind die Grenzen verbindlich festgestellt.

Katastralgemeinde Österreichs Kataster und Grundbuch sind in Katastralgemeinden gegliedert, die sich nicht mit den politischen Gemeinden decken. Eindeutig bezeichnet ist eine Liegenschaft erst durch Katastralgemeinde und Einlagezahl, die Nummer ihrer Grundbuchsakte, weil sich Einlagezahlen und Grundstücksnummern in jeder Katastralgemeinde wiederholen. Fehlende oder falsche Angaben führen zur Abweisung von Grundbuchsgesuchen.

Konsumentenschutzgesetz (KSchG) Das Konsumentenschutzgesetz gilt für Geschäfte zwischen Unternehmer und Verbraucher, beim Kauf von einer Privatperson also nicht, wohl aber für den Maklervertrag. Wer die Vertragserklärung zum Erwerb einer Wohnung am Tag der ersten Besichtigung abgibt, kann innerhalb einer kurzen Frist zurücktreten. Gröblich benachteiligende Vertragsklauseln sind gegenüber Verbrauchern unwirksam.

Kreditsicherheit Kreditsicherheiten geben einem Kreditgeber ein Recht, auf das er bei Nichtzahlung greifen kann. Wichtigste Form ist das Pfandrecht an der Liegenschaft. Im Verwertungsfall wird zuerst befriedigt, wer den besseren Rang hat; Banken verlangen üblicherweise den ersten. Nach vollständiger Tilgung bleibt es eingetragen, bis eine Löschungserklärung der Bank vorliegt.

Kurzzeitvermietung Wohnungen tageweise an Reisende zu vermieten, ist an mehrere Hürden geknüpft: Bauordnung und Gemeinde, der vereinbarte Nutzungszweck im Wohnungseigentumsvertrag samt Zustimmung der Miteigentümer und je nach Serviceumfang eine Gewerbeberechtigung. Dazu kommen Ortstaxe und Gästeverzeichnis. Der Aufwand für Reinigung, Wäsche und Betreuung mindert den scheinbar hohen Ertrag deutlich.

L

5 Begriffe

Lastenblatt Im Lastenblatt, dem dritten Teil eines Grundbuchsauszugs, stehen die Belastungen einer Liegenschaft – nicht aber Mietverhältnisse und behördliche Beschränkungen. Geldlasten wie Pfandrechte werden beim Kauf üblicherweise gelöscht, Wohn- und Wegerechte gehen auf den Käufer über. Der eingetragene Betrag einer Höchstbetragshypothek ist nur eine Obergrenze, nicht die offene Schuld.

Liegenschaft Liegenschaft nennt das österreichische Recht Grund und Boden samt allem, was fest damit verbunden ist. Sie entspricht einer Grundbuchseinlage und kann mehrere Grundstücke umfassen, auch räumlich getrennte. Rechte und Lasten gelten grundsätzlich für das Ganze. Bezeichnet wird sie über Katastralgemeinde und Einlagezahl, nicht über die Adresse.

Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) Das Liegenschaftsbewertungsgesetz regelt, wie der Wert einer Liegenschaft zu ermitteln ist. Unmittelbar gilt es für Bewertungen vor Gericht, darüber hinaus dient es als allgemeiner Standard. Der Verkehrswert ist jener Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielbar wäre; ungewöhnliche und persönliche Umstände wie eine Zwangslage des Verkäufers bleiben außer Betracht.

Löschungserklärung Mit einer Löschungserklärung stimmt der Berechtigte zu, dass sein im Grundbuch eingetragenes Recht gelöscht wird; von sich aus entfernt das Gericht nichts. Nötig sind eine beglaubigte Unterschrift und ein Grundbuchsgesuch; erst dessen Durchführung löscht das Recht. Bei Rechten, die durch Zeitablauf oder Tod erloschen sind, braucht es keine.

Löschungsquittung Bestätigt die Bank, dass die besicherte Forderung getilgt ist, und willigt sie zugleich in die Löschung des Pfandrechts ein, spricht man von einer Löschungsquittung. Gelöscht ist damit noch nichts; dafür braucht es ein Grundbuchsgesuch. Manche Eigentümer verzichten bewusst darauf, um die Rangstelle für eine spätere Finanzierung zu nutzen.

M

8 Begriffe

Maklergesetz (MaklerG) Das Maklergesetz bestimmt, was zwischen Makler und Auftraggeber gilt: wie der Vertrag entsteht, welche Pflichten der Makler hat und wann Provision zusteht. Er muss über Wichtiges aufklären und offenlegen, wenn er für beide Seiten tätig ist oder der Gegenseite wirtschaftlich nahesteht. Verletzt er das, kann die Provision entfallen.

Maklervertrag Der Maklervertrag ist die Vereinbarung über die Vermittlung und Voraussetzung für jeden Provisionsanspruch. Er kann schriftlich geschlossen werden oder schlüssig entstehen, etwa durch die Teilnahme an einer Besichtigung in Kenntnis der Provisionspflicht. Wird er außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen, können Verbraucher binnen kurzer Frist zurücktreten.

Mediation In einer Mediation hilft eine neutrale dritte Person den Streitparteien, selbst eine Lösung zu finden; entschieden wird nichts. Das passt zu Nachbarn, Eigentümergemeinschaften und Erbengemeinschaften, die weiter miteinander auskommen müssen. Möglich sind Vereinbarungen, die kein Gericht aussprechen könnte, etwa gemeinsame Nutzungsregeln oder Zeitpläne für Sanierungen.

Mietrecht Mietrecht fasst alle Regeln zusammen, die für das Vermieten gelten. Die Grundlage bildet das ABGB, darüber liegt das Mietrechtsgesetz mit seinen Schutzbestimmungen. Entscheidend ist immer, welches Regelwerk für ein bestimmtes Objekt gilt – davon hängen Miethöhe, Kündigungsschutz und Befristung ab. Diese Frage gehört vor den Vertragsabschluss.

Mietrechtsgesetz (MRG) Das Mietrechtsgesetz ist seit 1982 das zentrale Sondergesetz für Mietverhältnisse in Österreich. Es kennt drei Anwendungsbereiche: vollen Schutz, nur einzelne Bestimmungen oder gar keine – abhängig vom Gebäude. Im Vollanwendungsbereich ist die Miethöhe begrenzt, der Vermieter darf nur aus abschließend aufgezählten Gründen kündigen und muss das Haus erhalten.

Mindestanteil Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht die Wohnung als Sache, sondern einen Anteil an der ganzen Liegenschaft. Der Mindestanteil ist genau jener Anteil, der fest mit dem Recht auf die eigene Wohnung verbunden ist. Beides lässt sich nur gemeinsam verkaufen, verpfänden oder vererben.

Miteigentum Miteigentum bedeutet, dass mehreren Personen dieselbe Liegenschaft gehört – jedem zu einem gedachten Anteil am Ganzen, nicht an einem bestimmten Teil. Laufende Verwaltung beschließt die Mehrheit der Anteile, wichtige Veränderungen erfordern grundsätzlich Einstimmigkeit. Jeder kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, notfalls über eine gerichtliche Versteigerung.

Miteigentumsanteil Der Miteigentumsanteil ist der Bruchteil, mit dem jemand an einer ganzen Liegenschaft beteiligt ist – nicht an einem abgegrenzten Stück davon. Bei Eigentumswohnungen entspricht er nicht dem Flächenverhältnis, weil auch Lage und Zubehör einfließen. Betriebskosten und Stimmgewicht in der Eigentümerversammlung richten sich grundsätzlich nach Anteilen.

N

5 Begriffe

Nachbarrecht Das Nachbarrecht regelt das Verhältnis zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke. Lärm, Geruch oder Rauch sind zu dulden, solange sie das ortsübliche Maß nicht überschreiten und die ortsübliche Nutzung nicht wesentlich beeinträchtigen. Vor tiefen Baugruben und Abbrucharbeiten empfiehlt sich dringend, den Zustand der Nachbargebäude vorher zu dokumentieren.

Nachlassverfahren Nach einem Todesfall klärt das Verlassenschaftsverfahren beim Bezirksgericht, wer erbt; abgewickelt wird es großteils durch einen Notar. Es endet mit der Einantwortung. Ab diesem Gerichtsbeschluss sind die Erben Eigentümer der Liegenschaft, obwohl im Grundbuch noch der Verstorbene aufscheint – ein Auszug zeigt dann nicht den tatsächlichen Eigentümer.

Nebenwohnsitz Ein Nebenwohnsitz ist jede gemeldete Unterkunft, die nicht Hauptwohnsitz ist; maßgeblich ist der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen. Mehrere Bundesländer und Gemeinden heben dafür Abgaben ein. Ob eine Nutzung als Freizeitwohnsitz zulässig ist, sagt die Meldung nicht – das ist vor Abgabe eines Anbots schriftlich bei der Gemeinde zu klären.

Nichtigkeit Nichtig ist ein Geschäft, das von Anfang an keine Wirkung entfaltet und als nie geschlossen gilt. Dazu führt etwa ein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot oder das Fehlen einer vorgeschriebenen Form. Ist nur eine einzelne Klausel nichtig, bleibt der Vertrag gültig, sofern er ohne sie sinnvoll ist.

Notariatsakt Beim Notariatsakt beurkundet ein Notar den gesamten Inhalt einer Erklärung samt Belehrung, nicht bloß die Unterschrift. Vorgeschrieben ist er in bestimmten gesetzlichen Fällen, etwa bei einer Schenkung ohne sofortige Übergabe; fehlt er dort, ist das Geschäft nichtig. Für die Eintragung eines Kaufvertrags im Grundbuch genügt die Beglaubigung.

O

2 Begriffe

Öffentliches Gut Öffentliches Gut sind Grundstücke, die der Allgemeinheit zur Nutzung gewidmet sind – Straßen, Wege, Plätze und Gewässer im Eigentum von Gemeinde, Land oder Bund. Durch jahrelange Mitbenützung werden daran grundsätzlich keine Rechte erworben. Wer solchen Grund privat nutzt, etwa für ein Gerüst, braucht eine Bewilligung und zahlt dafür.

Ordentliche Verwaltung Zur ordentlichen Verwaltung zählen Maßnahmen der ordnungsgemäßen Erhaltung und Bewirtschaftung – im Wohnungseigentum etwa Erhaltung der allgemeinen Teile, Rücklage, Versicherung und Bestellung des Verwalters. Darüber beschließt die Gemeinschaft mit einfacher Mehrheit der Anteile. Nützliche Verbesserungen und neue Anlagen unterliegen strengeren Regeln; bestimmte Energieeffizienzmaßnahmen zählen dagegen zur Erhaltung.

P

5 Begriffe

Pachtvertrag Ein Pachtvertrag überlässt eine Sache entgeltlich nicht nur zum Gebrauch, sondern auch zum Erwirtschaften von Erträgen – etwa einen Betrieb oder landwirtschaftlichen Grund. Das Mietrechtsgesetz gilt dafür grundsätzlich nicht, deshalb zählt jede Formulierung. Wichtig sind eine Inventarliste mit Zustand und eine Regelung über Investitionen des Pächters.

Parifizierung Bei der Parifizierung ermittelt ein befugter Sachverständiger für jede Einheit eines Hauses einen Nutzwert. Aus dem Verhältnis dieser Werte ergibt sich, welcher Anteil an der Liegenschaft zu welcher Einheit gehört – die Grundlage für Wohnungseigentum. Ändern sich die Verhältnisse wesentlich, etwa durch einen Dachausbau, ist neu zu parifizieren.

Pfandrecht Ein Pfandrecht erlaubt dem Gläubiger, sich bei Nichtzahlung aus einer Sache zu befriedigen; an Liegenschaften heißt es Hypothek und entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch. Den Vorrang bei der Versteigerung bestimmt, wessen Grundbuchsgesuch früher eingelangt ist. Rückständige Beiträge eines Wohnungseigentümers können unter bestimmten Voraussetzungen diesem Vorrang vorgehen.

Pflegeregress Der Pflegeregress erlaubte früher den Zugriff auf das Vermögen von Pflegeheimbewohnern sowie ihrer Angehörigen, Erben und Geschenknehmer. Seit 1. Jänner 2018 ist er für die stationäre Pflege untersagt; eine Immobilie muss dafür nicht mehr vorsorglich übergeben werden. Pension und Pflegegeld werden bis auf einen Taschengeldanteil weiterhin herangezogen.

Pflichtteil Pflichtteilsberechtigt sind Nachkommen sowie Ehegatte oder eingetragener Partner, auch wenn ein Testament sie übergeht. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und ist ein Anspruch auf Geld, nicht auf ein Haus. Bei hohem Immobilienwert und geringem sonstigen Vermögen muss eine geerbte Liegenschaft notfalls verkauft oder belastet werden.

R

5 Begriffe

Rangordnung Den Rang eines Rechts im Grundbuch bestimmt, wann das Grundbuchsgesuch einlangt; bei einer Verwertung wird der vorrangige Gläubiger zuerst bedient. Mit einer angemerkten Rangordnung lässt sich ein Rang ab Bewilligung ein Jahr lang reservieren – beim Kauf für die Eigentumseintragung, bei der Finanzierung für das Pfandrecht der Bank.

Räumungsvergleich Beim Räumungsvergleich verpflichtet sich ein Nutzer, das Objekt zu einem bestimmten Termin zu verlassen. Wird die Vereinbarung bei Gericht protokolliert, kann der Vermieter die Räumung ohne weiteres Verfahren durchsetzen. Zulässig ist das nur, wenn ein echter Konflikt bereinigt wird, nicht zur Umgehung des Kündigungsschutzes.

Realteilung Bei einer Realteilung wird eine gemeinsame Liegenschaft in einzelne Grundstücke zerlegt, statt sie zu verwerten und den Erlös aufzuteilen. Möglich ist sie nur, wenn jedes neue Grundstück selbstständig nutzbar und rechtlich gesichert erschlossen ist. Bei einem einzelnen Wohnhaus scheitert sie regelmäßig, weil sich ein Gebäude nicht teilen lässt.

Rückabwicklung Rückabwicklung heißt, ein bereits abgewickeltes Geschäft rückgängig zu machen: Der Käufer gibt die Liegenschaft zurück, der Verkäufer den Kaufpreis. Nötig wird das etwa nach einem Rücktritt oder bei einem nichtigen Vertrag. Aufwendig ist die Bereinigung im Grundbuch; einfacher ist es, Zahlungen über einen Treuhänder abzusichern.

Rücktrittsrecht Ein Rücktrittsrecht erlaubt es, sich von einem bereits geschlossenen Vertrag einseitig zu lösen. Verbraucher haben es etwa, wenn sie für den eigenen Wohnbedarf am Tag der ersten Besichtigung unterschreiben. Die Fristen sind kurz – wurde über das Recht nicht ordnungsgemäß belehrt, verlängern sie sich unter Umständen erheblich.

S

3 Begriffe

Sachverständiger Ein Sachverständiger bringt Fachwissen ein, das Gericht, Behörde oder Auftraggeber selbst nicht haben – etwa zu Wert, Bauschäden oder Schadstoffen. Gerichtlich zertifizierte Sachverständige sind geprüft, versichert und in einer Liste eingetragen. Bei der Auswahl zählen passende Spezialisierung, Unabhängigkeit und ein klar vereinbarter Zweck des Gutachtens.

Sondereigentum Sondereigentum ist ein Begriff des deutschen Rechts: Eigentum an einer Wohnung oder an Räumen, die nicht dem Wohnen dienen, neben dem Gemeinschaftseigentum an den übrigen Gebäudeteilen. Österreich kennt diese Konstruktion nicht. Hier erwirbt man Miteigentum an der Liegenschaft, untrennbar verbunden mit dem alleinigen Nutzungsrecht an einem bestimmten Objekt.

Superädifikat Ein Superädifikat ist ein Bauwerk auf fremdem Grund, das nach der Absicht bei der Errichtung nicht dauernd dort bleiben soll – etwa eine Halle auf Pachtgrund. Es gehört dem Erbauer, hat aber kein eigenes Grundbuchsblatt. Wert und Finanzierbarkeit hängen von der Restlaufzeit des Pacht- oder Mietvertrags ab.

T

1 Begriffe

Teileigentum Aus dem deutschen Recht stammt der Ausdruck Teileigentum; er meint dort Eigentum an Räumen, die nicht dem Wohnen dienen. In Österreich gibt es diese Trennung nicht: Wohnungseigentum ist auch an Geschäftslokalen, Büros oder Lagern möglich. Entscheidend ist die im Wohnungseigentumsvertrag festgelegte Widmung, die die zulässige Nutzung bestimmt.

U

1 Begriffe

Urkundensammlung In der Urkundensammlung des Grundbuchs liegen die Verträge und Beschlüsse, auf denen die Eintragungen beruhen. Weil im Grundbuch selbst nur wenige Worte stehen, ergibt sich erst hier, wie weit etwa ein Wegerecht reicht. Vor einem Kauf sollte man jede unklare Eintragung so nachlesen.

V

7 Begriffe

Verbücherung Verbücherung heißt, ein Recht ins Grundbuch einzutragen. Eigentum, Pfandrechte und Dienstbarkeiten entstehen grundsätzlich erst damit; der unterschriebene Vertrag allein genügt nicht. Den Rang bestimmt der Zeitpunkt, zu dem das Gesuch bei Gericht einlangt. Weil das Gericht nur die vorgelegten Urkunden prüft, führen Formfehler zur Abweisung.

Verwalter Der Verwalter besorgt die Verwaltung der Liegenschaft und vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen; bestellt wird er mit einfacher Mehrheit der Anteile. Er muss jährlich abrechnen, Einsicht in die Belege gewähren, eine Vorschau über künftige Aufwendungen erstellen und fremdes Geld getrennt vom eigenen verwahren. Diese Pflichten sind zwingend.

Verwaltungshonorar Das Verwaltungshonorar bezahlt die Arbeit der Hausverwaltung: Vorschreibung, Buchhaltung, Jahresabrechnung, Begehungen, Erhaltungsaufträge und Eigentümerversammlung. Größere Sanierungen, Gerichtsverfahren oder Bestätigungen gelten regelmäßig als Sonderleistung und werden zusätzlich verrechnet. Bei Mietwohnungen ist es als Betriebskosten nur bis zu einem gesetzlichen Höchstbetrag je Quadratmeter Nutzfläche verrechenbar.

Vollmacht Eine Vollmacht ermächtigt eine Person, im Namen einer anderen zu handeln. Für die Eintragung im Grundbuch muss die Unterschrift beglaubigt sein; eine formlose schriftliche Vollmacht genügt nicht. Erforderlich ist, dass sie die Liegenschaft bezeichnet und die vorgesehenen Handlungen benennt – eine allgemeine Vollmacht deckt den Verkauf nicht ohne Weiteres.

Vorkaufsrecht Ein Vorkaufsrecht erlaubt es dem Berechtigten, eine Liegenschaft zu übernehmen, sobald der Eigentümer sie an einen Dritten verkaufen will. Anzubieten ist sie zu genau den ausgehandelten Bedingungen; dafür bleiben dreißig Tage. Nur wenn das Recht im Grundbuch eingetragen ist, wirkt es gegenüber jedem Erwerber.

Vorsorgevollmacht Mit einer Vorsorgevollmacht legt jemand vorab fest, wer die eigenen Angelegenheiten übernimmt, falls er selbst nicht mehr entscheiden kann. Bei Immobilien sollte darin genau stehen, was erlaubt ist: verwalten, vermieten, sanieren, Kredite aufnehmen, verkaufen. Ohne solche Vorsorge kann am Ende das Gericht die vertretende Person bestimmen.

Vorvertrag Mit einem Vorvertrag verpflichten sich zwei Seiten, später einen bestimmten Hauptvertrag zu schließen. Er wirkt nur, wenn Gegenstand, Preis und Zeitpunkt feststehen; der Hauptvertrag ist binnen eines Jahres nach diesem Zeitpunkt einzufordern. Beim Immobilienkauf ist er selten: Üblich sind Kaufanbot, Option oder ein Kaufvertrag mit aufschiebenden Bedingungen.

W

3 Begriffe

Wohnungseigentum Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird nicht Eigentümer der Wohnung selbst, sondern Miteigentümer der ganzen Liegenschaft. Mit diesem Anteil ist untrennbar das alleinige Nutzungs- und Verfügungsrecht an einem bestimmten Objekt verbunden; beide lassen sich nur gemeinsam verkaufen, belasten und vererben. Dach, Fassade und Stiegenhaus bleiben allgemeine Teile.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt, wie Wohnungseigentum entsteht und wie eine Eigentümergemeinschaft funktioniert. Geregelt sind die Anteile der Eigentümer, ihre Rechte und Pflichten, Änderungen am eigenen Objekt, Beschlüsse und Verwaltung sowie die verpflichtende Rücklage. Streitfragen werden in einem eigenen Verfahren geklärt, wo eine Schlichtungsstelle besteht, zuerst dort.

Wohnungsgebrauchsrecht Ein Wohnungsgebrauchsrecht erlaubt es, eine fremde Wohnung nach eigenem Bedarf zu bewohnen; eine Vermietung an Dritte ist damit grundsätzlich nicht gedeckt. Es endet mit dem Tod des Berechtigten und ist nicht vererblich. Im Grundbuch eingetragen bindet es jeden späteren Eigentümer und mindert den Wert der Liegenschaft erheblich.

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4 Begriffe

Zession Bei einer Zession tritt ein Gläubiger seine Forderung an jemand anderen ab; der Schuldner muss dem grundsätzlich nicht zustimmen. Bei der Finanzierung von Anlageobjekten lassen sich Banken häufig Mietforderungen abtreten, um bei Zahlungsverzug direkt auf die Mieten zugreifen zu können. Der Mieter kann dem neuen Gläubiger dieselben Einwände entgegenhalten.

Zugesicherte Eigenschaft Eine zugesicherte Eigenschaft ist ein Merkmal, dessen Vorhandensein der Verkäufer ausdrücklich oder schlüssig zusagt – etwa Fläche, Baujahr oder Bebaubarkeit. Fehlt es, liegt ein Mangel vor. Auch Angaben im Exposé binden, wenn der Käufer sie als verbindlich verstehen durfte. Ein Gewährleistungsausschluss erfasst solche Zusagen regelmäßig nicht.

Zwangsverwaltung Bei der Zwangsverwaltung bestellt das Gericht auf Antrag eines Gläubigers einen Verwalter. Er zieht statt des Eigentümers die Mieten ein, zahlt die laufenden Kosten und führt den Überschuss an die Gläubiger ab. Der Eigentümer bleibt Eigentümer, verliert aber die Verfügung über die Erträge und über die Verwaltung.

Zweitwohnsitz Melderechtlich ist ein Zweitwohnsitz jede weitere gemeldete Unterkunft neben dem Hauptwohnsitz, also neben dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen. Mehrere Bundesländer heben darauf eine eigene Abgabe ein. Davon zu trennen ist die Nutzung als Freizeitwohnsitz: Sie ist in vielen Tourismusgemeinden genehmigungspflichtig und vor dem Kauf bei der Gemeinde zu klären.