Außerbücherliches Eigentum liegt vor, wenn jemand bereits Eigentümer ist, im Grundbuch aber noch ein anderer steht. Das kommt vor allem beim Erben, bei der Zwangsversteigerung und bei der Ersitzung vor. Die Position ist schwach: Wer redlich auf das Grundbuch vertraut, kann unter bestimmten Voraussetzungen wirksam vom Eingetragenen erwerben.
Ausführlich erklärt
Der Erwerb von Eigentum an Liegenschaften erfolgt in Österreich grundsätzlich nach dem Eintragungsprinzip: Es braucht einen gültigen Titel und als Modus die Einverleibung im Grundbuch. Von diesem Grundsatz gibt es jedoch Ausnahmen. In bestimmten Fällen entsteht Eigentum bereits außerhalb des Grundbuchs – man spricht dann von außerbücherlichem Eigentum. Der Erwerber ist materiell Eigentümer, obwohl im Grundbuch noch jemand anderer aufscheint. Die wichtigsten Fälle sind gesetzlich vorgesehen.
Bei der Erbschaft geht das Eigentum mit der rechtskräftigen Einantwortung durch das Verlassenschaftsgericht auf die Erben über; die anschließende Grundbuchsberichtigung hat nur deklarative Wirkung. Bei der Zwangsversteigerung erwirbt der Ersteher mit dem rechtskräftigen Zuschlag und Erfüllung der Versteigerungsbedingungen. Weitere Konstellationen sind die Ersitzung nach langjähriger, redlicher und echter Besitzausübung, die Enteignung, die Anwachsung bei Gesellschaften sowie bestimmte Fälle der Gesamtrechtsnachfolge, etwa bei Verschmelzungen. Ein Sonderfall ist das Superädifikat, also ein Bauwerk auf fremdem Grund, das in der Absicht errichtet wurde, nicht dauerhaft dort zu bleiben. Es steht im Eigentum des Erbauers und nicht des Grundeigentümers; erworben wird es durch Urkundenhinterlegung, nicht durch Einverleibung in einer eigenen Grundbuchseinlage.
Die Risiken des außerbücherlichen Eigentums ergeben sich aus dem Vertrauensschutz des Grundbuchs. Wer sich auf den Grundbuchsstand verlässt und redlich ist, kann unter bestimmten Voraussetzungen wirksam von jenem erwerben, der noch eingetragen ist – auch wenn dieser materiell gar nicht mehr Eigentümer war. Ebenso können Gläubiger des Eingetragenen Pfandrechte oder Exekutionen erwirken, die dem außerbücherlichen Eigentümer entgegengehalten werden. Auch behördliche Zustellungen, Abgabenvorschreibungen und Verständigungen gehen an den im Grundbuch Ausgewiesenen. Praktisch bedeutet das: Außerbücherliches Eigentum sollte so rasch wie möglich verbüchert werden.
Bei Erbschaften erfolgt das üblicherweise gleich im Zuge der Verlassenschaftsabhandlung durch den Gerichtskommissär. Wo das unterblieben ist – etwa weil eine Liegenschaft über zwei Generationen nicht berichtigt wurde –, entstehen später erhebliche Schwierigkeiten: Für einen Verkauf müssen zunächst die Zwischenerwerbe nachvollzogen und urkundlich belegt werden, was aufwendig und teuer sein kann. Für Käufer gilt umgekehrt: Ein Grundbuchsauszug allein beantwortet nicht jede Frage. Auffällig sind etwa Verlassenschaftsvermerke, sehr alte Eintragungen, Abweichungen zwischen tatsächlichen Nutzern und eingetragenen Eigentümern oder Gebäude, die nicht zum Grundstück zu gehören scheinen. In solchen Fällen empfiehlt sich eine Einsicht in die Urkundensammlung und eine rechtliche Prüfung, bevor ein Anbot gelegt wird.
Ebenfalls zu beachten sind nicht eingetragene, aber wirksame Rechte Dritter, etwa ersessene Wegerechte. Ein Lokalaugenschein und Gespräche mit Anrainern ergänzen die Urkundenprüfung daher sinnvoll. Zusammengefasst gilt: Außerbücherliches Eigentum ist rechtlich wirksam, aber praktisch schwach abgesichert. Es sollte als Übergangszustand betrachtet und nicht dauerhaft belassen werden. Die Kosten der Grundbuchsberichtigung sind gering im Vergleich zu den Schwierigkeiten, die eine über Jahrzehnte unterlassene Verbücherung verursacht.