Bei der Höchstbetragshypothek wird im Grundbuch nicht ein bestimmter Forderungsbetrag eingetragen, sondern ein Höchstbetrag, innerhalb dessen wechselnde Forderungen besichert sind. Der eingetragene Höchstbetrag sagt nichts über die tatsächliche Schuld; er liegt regelmäßig über der Kreditsumme. Nach Tilgung bleibt sie eingetragen und ist nach Vereinbarung mit der Bank erneut nutzbar.
Ausführlich erklärt
Die Höchstbetragshypothek ist eine Form des Pfandrechts an einer Liegenschaft, bei der nicht ein bestimmter Forderungsbetrag, sondern ein Höchstbetrag eingetragen wird. Innerhalb dieses Rahmens sind wechselnde Forderungen besichert – aktuelle, künftige und bedingte. Sie unterscheidet sich damit von der klassischen Verkehrshypothek, die eine konkrete, betragsmäßig bestimmte Forderung sichert und mit deren Tilgung erlischt. Die Höchstbetragshypothek bleibt dagegen bestehen, auch wenn der besicherte Saldo vorübergehend null beträgt, und lebt bei neuerlicher Inanspruchnahme wieder auf. Genau deshalb ist sie in der Bankpraxis die übliche Form: Sie eignet sich für Kreditrahmen, Kontokorrentverbindungen, mehrere Kredite desselben Kreditnehmers und für Konstellationen, in denen der Betrag nicht endgültig feststeht.
Praktisch relevant ist die Höhe des eingetragenen Rahmens. Er liegt regelmäßig über der eigentlichen Kreditsumme, weil auch Zinsen, Verzugszinsen, Kosten der Rechtsverfolgung und sonstige Nebengebühren mitbesichert werden sollen. Ein Aufschlag von einem Viertel bis einem Drittel über der Kreditsumme ist üblich. Für den Kreditnehmer bedeutet das eine höhere Eintragungsgebühr, weil sich diese bei Pfandrechten am eingetragenen Betrag bemisst. Über die Höhe des Rahmens lässt sich daher verhandeln – ein niedrigerer Rahmen senkt die Nebenkosten, schränkt aber die Sicherheit der Bank und damit den Spielraum für spätere Aufstockungen ein.
Ein wirtschaftlicher Vorteil liegt in der Wiederverwendbarkeit. Ist ein Kredit getilgt, bleibt die Höchstbetragshypothek eingetragen und kann für eine spätere Finanzierung – etwa eine Sanierung – erneut genutzt werden, ohne dass eine neue Eintragung samt Gebühr erforderlich wäre. Voraussetzung ist eine entsprechende Vereinbarung mit der Bank. Manche Eigentümer belassen die Eintragung daher bewusst, statt sie löschen zu lassen. Wer die Löschung wünscht, benötigt eine Löschungserklärung der Bank; auch dafür fällt eine Gebühr an.
Beim Verkauf einer Liegenschaft ist die Höchstbetragshypothek regelmäßig zu löschen. Der Treuhänder holt dazu die Löschungserklärung ein, wobei die Bank den tatsächlich offenen Saldo bekannt gibt – dieser kann deutlich unter dem eingetragenen Höchstbetrag liegen. Käufer sollten sich daher nicht vom eingetragenen Betrag im Lastenblatt irritieren lassen: Er sagt nichts darüber aus, wie hoch die tatsächliche Schuld ist. Für die Beurteilung eines Grundbuchsauszugs bedeutet das: Der eingetragene Höchstbetrag ist eine Obergrenze der Besicherung, kein Schuldenstand. Aussagekräftig ist allein die Auskunft des Gläubigers über den aushaftenden Betrag.
Ein weiterer Punkt betrifft Nachfinanzierungen. Wird während der Laufzeit zusätzlicher Kreditbedarf sichtbar – etwa bei Baukostenüberschreitungen –, lässt sich dieser innerhalb eines ausreichend bemessenen Höchstbetrags ohne neue Eintragung abdecken. Wer bei Bauvorhaben einen Rahmen mit Reserve vereinbart, erspart sich damit später Zeit und Gebühren. Für Käufer einer belasteten Liegenschaft ist wichtig, dass eine Höchstbetragshypothek nicht automatisch mit der Kaufpreiszahlung erlischt. Sie ist ausdrücklich zu löschen, wofür eine Erklärung des Gläubigers erforderlich ist.