Im Lastenblatt, dem dritten Teil eines Grundbuchsauszugs, stehen die Belastungen einer Liegenschaft – nicht aber Mietverhältnisse und behördliche Beschränkungen. Geldlasten wie Pfandrechte werden beim Kauf üblicherweise gelöscht, Wohn- und Wegerechte gehen auf den Käufer über. Der eingetragene Betrag einer Höchstbetragshypothek ist nur eine Obergrenze, nicht die offene Schuld.
Ausführlich erklärt
Das Lastenblatt ist der dritte Teil einer Grundbuchseinlage, im Fachjargon C-Blatt genannt. Es verzeichnet sämtliche Belastungen einer Liegenschaft und ist bei jeder Kaufprüfung das wirtschaftlich bedeutsamste Blatt des Auszugs. Dieser Beitrag behandelt vor allem, wie man es liest. Jede Eintragung folgt einem festen Aufbau.
Sie beginnt mit einer laufenden Nummer, gefolgt von der Tagebuchzahl, die auf das Grundbuchsgesuch verweist und damit den Rang bestimmt. Danach folgt die Art der Eintragung – Pfandrecht, Dienstbarkeit, Reallast, Vorkaufsrecht, Anmerkung – samt Betrag oder Inhalt und der begünstigten Person. Verweise wie „auf Grund der Urkunde vom" nennen das zugrunde liegende Dokument. Die Rangfolge ergibt sich aus der Reihenfolge der Tagebuchzahlen.
Sie ist bei Geldlasten entscheidend: Im Verwertungsfall wird der vorrangige Gläubiger zuerst befriedigt. Bei Dienstbarkeiten spielt der Rang eine geringere Rolle, weil sie ohnehin bestehen bleiben. Praktisch sinnvoll ist die Unterscheidung in zwei Gruppen. Geldlasten – Pfandrechte, auf Geld gerichtete Reallasten – werden beim Kauf üblicherweise gelöscht; der Treuhänder holt Löschungserklärungen ein und begleicht offene Beträge aus dem Kaufpreis.
Nutzungsrechte – Dienstbarkeiten, Wohnungsgebrauchs- und Fruchtgenussrechte – bleiben dagegen bestehen und gehen auf den Erwerber über. Wer ein Lastenblatt prüft, sollte daher zuerst danach sortieren. Ein häufiges Missverständnis betrifft die Höhe eingetragener Pfandrechte. Bei der üblichen Höchstbetragshypothek ist der eingetragene Betrag eine Besicherungsobergrenze und liegt regelmäßig ein Viertel bis ein Drittel über der ursprünglichen Kreditsumme.
Er sagt nichts über den tatsächlich offenen Schuldenstand aus – aussagekräftig ist allein die Auskunft des Gläubigers. Warnsignale sind vor allem: Anmerkungen über anhängige Exekutionsverfahren oder Insolvenzen, Rangordnungen für eine beabsichtigte Veräußerung, die auf eine parallele Verhandlung hindeuten können, sowie Wohnungsgebrauchs- und Fruchtgenussrechte, die eine Verwertung faktisch blockieren. Ein Veräußerungs- und Belastungsverbot steht üblicherweise im Eigentumsblatt und ist ebenfalls zu prüfen. Bei unklaren Eintragungen führt kein Weg an der Urkundensammlung vorbei.
Eine Dienstbarkeit wird im Lastenblatt oft mit wenigen Worten beschrieben; Umfang, Ausübungsstelle und Erhaltungspflichten ergeben sich erst aus dem Vertragstext. Schließlich ist zu bedenken, was nicht im Lastenblatt steht: Bestandverhältnisse, ersessene Rechte und öffentlich-rechtliche Beschränkungen wie Bausperren, Gefahrenzonen oder Freizeitwohnsitzregelungen. Diese sind gesondert zu erheben. Für die Praxis empfiehlt sich ein einfacher Ablauf: tagesaktuellen Auszug einholen, Eintragungen in Geldlasten und Nutzungsrechte trennen, zu jeder unklaren Eintragung die Urkunde anfordern, den Verkäufer nach der Höhe der tatsächlich offenen Beträge fragen und vor der Einverleibung einen weiteren Auszug einholen.
Pfandrechte, Exekutionsanmerkungen und Rangordnungen können binnen weniger Tage hinzukommen und die Rechtslage grundlegend verändern. Ein Auszug aus einem Exposé ersetzt daher keine eigene Abfrage.