In der Urkundensammlung des Grundbuchs liegen die Verträge und Beschlüsse, auf denen die Eintragungen beruhen. Weil im Grundbuch selbst nur wenige Worte stehen, ergibt sich erst hier, wie weit etwa ein Wegerecht reicht. Vor einem Kauf sollte man jede unklare Eintragung so nachlesen.
Ausführlich erklärt
Die Urkundensammlung ist jener Teil des Grundbuchs, in dem die Dokumente aufbewahrt werden, auf denen die Eintragungen im Hauptbuch beruhen. Beide Teile zusammen bilden das vollständige Grundbuch. Enthalten sind unter anderem Kaufverträge, Schenkungs- und Übergabeverträge, Wohnungseigentumsverträge samt Nutzwertgutachten, Dienstbarkeitsverträge, Pfandbestellungsurkunden, Löschungserklärungen, gerichtliche Beschlüsse und Einantwortungsurkunden. Ihre praktische Bedeutung ergibt sich aus der Knappheit der Eintragungen im Hauptbuch.
Eine Dienstbarkeit erscheint dort häufig nur mit wenigen Worten – etwa als Wegerecht zugunsten eines bestimmten Grundstücks. Was genau erlaubt ist, wo der Weg verläuft, ob nur Gehen oder auch Fahren erfasst ist, wer die Erhaltung trägt und ob eine Befristung besteht, ergibt sich erst aus dem Vertragstext. Dasselbe gilt für Wohnungsgebrauchs- und Fruchtgenussrechte, für Reallasten und für Beschränkungen wie Veräußerungs- und Belastungsverbote. Für Käufer folgt daraus ein konkreter Prüfschritt: Zu jeder unklaren Eintragung im Lastenblatt ist die zugrunde liegende Urkunde anzufordern.
Ein Grundbuchsauszug allein genügt nicht, um den Umfang eingetragener Rechte zu beurteilen. Auch bei Wohnungseigentum lohnt der Blick in den Wohnungseigentumsvertrag: Er enthält Regelungen zu Widmung, Zubehörzuordnung, Benützungsregelungen und Kostenverteilung, die für die spätere Nutzung maßgeblich sind. Das Grundbuch wird in Österreich vollständig elektronisch geführt; neuere Urkunden sind digital abrufbar. Der Zugang erfolgt wie beim Hauptbuch über Notare, Rechtsanwälte, Gemeinden und Verrechnungsstellen.
Die Einsicht ist öffentlich und gegen eine geringe Gebühr möglich. Für die Abfrage benötigt man die Tagebuchzahl der jeweiligen Eintragung, die aus dem Grundbuchsauszug ersichtlich ist. Ältere Urkunden liegen teils noch in Papierform bei den Bezirksgerichten auf; ihre Beschaffung dauert länger. Für Verkäufer ist die Urkundensammlung ebenfalls nützlich.
Sie ermöglicht, den Inhalt eingetragener Rechte vor der Vermarktung zu prüfen und im Exposé zutreffend darzustellen. Eine unzutreffende Angabe – etwa die Behauptung, ein eingetragenes Recht sei bedeutungslos – kann als zugesicherte Eigenschaft gelten und Ansprüche begründen. Zu beachten bleibt, was auch die Urkundensammlung nicht enthält: ersessene Rechte, die außerhalb des Grundbuchs entstanden sind, Bestandverhältnisse und öffentlich-rechtliche Beschränkungen wie Flächenwidmung, Bausperren, Gefahrenzonen oder Freizeitwohnsitzregelungen. Diese sind bei Gemeinde und Behörden gesondert zu erheben, ergänzt durch einen Lokalaugenschein.
Für die Praxis genügt ein einfacher Ablauf: aktuellen Grundbuchsauszug einholen, jede unklare Eintragung im Lastenblatt notieren, die zugehörige Urkunde anhand der Tagebuchzahl anfordern und den Inhalt prüfen. Der Aufwand ist gering, der Erkenntnisgewinn erheblich. Zu beachten ist, dass die Einsicht in die Urkundensammlung datenschutzrechtlichen Schranken unterliegen kann, soweit personenbezogene Daten betroffen sind. Für die Prüfung eines konkreten Erwerbsvorgangs besteht regelmäßig ein berechtigtes Interesse; der Vertragserrichter beschafft die Urkunden im Zuge der Abwicklung ohnehin und legt sie dem Käufer vor.