Eigentumsbeschränkungen untersagen dem Eigentümer bestimmte Nutzungen oder knüpfen sie an Bedingungen. Öffentlich-rechtliche kommen von Widmung, Bebauungsplan, Schutzzone oder Denkmalschutz, privatrechtliche von Wegerechten, Wohnrechten und Pfandrechten. Die privaten stehen überwiegend im Grundbuch, die öffentlichen meist nicht; sie sind bei Gemeinde und Behörde zu erheben.
Ausführlich erklärt
Eigentum ist nach § 354 ABGB das Recht, mit der Substanz und den Nutzungen einer Sache nach Belieben zu verfahren und andere davon auszuschließen. Grenzenlos ist dieses Recht jedoch nie. Eigentumsbeschränkungen sind jene Regelungen, die dem Eigentümer bestimmte Nutzungen, Veränderungen oder Verfügungen untersagen oder an Bedingungen knüpfen. Zu unterscheiden sind zwei große Gruppen. Öffentlich-rechtliche Beschränkungen dienen dem Allgemeininteresse und ergeben sich aus Gesetzen und behördlichen Entscheidungen.
Dazu zählen die Flächenwidmung, die festlegt, ob und wofür gebaut werden darf, der Bebauungsplan mit Dichte, Höhe und Abständen, Bausperren, Schutzzonen, der Denkmalschutz, Gefahrenzonen aus Hochwasser- oder Lawinengefährdung, das Naturschutz- und Forstrecht, das Grundverkehrsrecht mit Genehmigungserfordernissen, Freizeitwohnsitzbeschränkungen sowie das Wasser- und Immissionsschutzrecht. Die schärfste Form ist die Enteignung, die nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen und gegen Entschädigung zulässig ist. Privatrechtliche Beschränkungen beruhen dagegen auf Verträgen, letztwilligen Verfügungen oder gesetzlichen Regelungen zwischen Privaten. Dazu gehören Dienstbarkeiten wie Geh-, Fahrt- und Leitungsrechte, Wohnungsgebrauchs- und Fruchtgenussrechte, Reallasten, Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte, das Veräußerungs- und Belastungsverbot zwischen nahen Angehörigen sowie Pfandrechte. Hinzu kommen die Bindungen aus dem Wohnungseigentumsrecht, die den einzelnen Eigentümer bei Eingriffen in allgemeine Teile an die Zustimmung der Gemeinschaft binden.
Auch das Nachbarrecht mit seinen Regeln zu Immissionen und Abständen zählt hierher, ebenso das Mietrecht, das die Verfügung über vermietete Objekte faktisch einschränkt. Für Käufer ist entscheidend, wo diese Beschränkungen sichtbar werden. Privatrechtliche Beschränkungen finden sich überwiegend im Lastenblatt des Grundbuchs, teils auch im Eigentumsblatt. Ihr genauer Inhalt ergibt sich allerdings erst aus den Urkunden der Urkundensammlung. Öffentlich-rechtliche Beschränkungen sind dagegen im Grundbuch meist nicht ersichtlich – Ausnahme ist die Anmerkung des Denkmalschutzes.
Sie müssen bei der Gemeinde, der Bezirksverwaltungsbehörde und über die Geoinformationssysteme der Länder erhoben werden. Nicht zu vergessen sind außerbücherliche Rechte, etwa ersessene Wegerechte, die weder im Grundbuch noch in behördlichen Auskünften aufscheinen. Sie erkennt man nur durch einen Lokalaugenschein und Gespräche mit Anrainern. Wirtschaftlich mindern Beschränkungen den Wert in unterschiedlichem Ausmaß. Ein Leitungsrecht am Grundstücksrand wirkt kaum, ein lebenslanges Wohnrecht dagegen massiv.
Für die Bewertung ist stets zu fragen, wie stark die Nutzung eingeschränkt wird, wie lange die Beschränkung dauert und ob sie ablösbar ist. Ein verbreiteter Irrtum besteht darin, Eigentumsbeschränkungen ausschließlich als Nachteil zu sehen. Viele von ihnen schützen zugleich den Eigentümer selbst: Abstandsvorschriften sichern Belichtung und Privatsphäre, Schutzzonen erhalten das Ortsbild und damit die Lagequalität, und Nachbarrechte wirken in beide Richtungen. Entscheidend ist daher nicht ihr Bestehen, sondern ob sie mit der beabsichtigten Nutzung vereinbar sind. Diese Frage sollte vor dem Kauf schriftlich geklärt und nicht auf mündliche Auskünfte gestützt werden.