Ein Pachtvertrag überlässt eine Sache entgeltlich nicht nur zum Gebrauch, sondern auch zum Erwirtschaften von Erträgen – etwa einen Betrieb oder landwirtschaftlichen Grund. Das Mietrechtsgesetz gilt dafür grundsätzlich nicht, deshalb zählt jede Formulierung. Wichtig sind eine Inventarliste mit Zustand und eine Regelung über Investitionen des Pächters.
Ausführlich erklärt
Der Pachtvertrag regelt die entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch und zur Fruchtziehung. Weil das Mietrechtsgesetz auf Pachtverhältnisse grundsätzlich nicht anwendbar ist, kommt der vertraglichen Gestaltung besondere Bedeutung zu: Was nicht geregelt ist, richtet sich nach den allgemeinen Bestimmungen des ABGB. Zum notwendigen Inhalt zählen die genaue Bezeichnung des Pachtgegenstands, das Pachtentgelt samt Fälligkeit und Wertsicherung, die Laufzeit sowie die Kündigungsmodalitäten. Bei der Unternehmenspacht kommt die Beschreibung des Betriebs hinzu: Umfang des überlassenen Inventars, Warenlager, Kundenstock, Marken- und Nutzungsrechte, gegebenenfalls die Übernahme von Dienstverhältnissen.
Praktisch entscheidend ist die Inventarliste. Sie sollte jeden Gegenstand mit Bezeichnung, Anschaffungsjahr, Zustand und Zeitwert erfassen und dem Vertrag als Beilage angeschlossen werden, ergänzt durch Fotos in einem Übergabeprotokoll. Ohne diese Dokumentation entstehen bei Rückstellung regelmäßig Auseinandersetzungen darüber, was übergeben wurde und in welchem Zustand. Zu regeln sind ferner die Erhaltungspflichten.
Üblich ist, dass der Pächter die laufende Instandhaltung des Betriebs und der überlassenen Einrichtung trägt, während größere Erhaltungsmaßnahmen an der Substanz beim Verpächter verbleiben. Die Grenze sollte konkret gezogen werden, weil sie erfahrungsgemäß strittig wird. Ein eigener Regelungspunkt sind Investitionen des Pächters. Ein Investitionsersatz nach dem Mietrechtsgesetz besteht bei Pacht nicht; ob und in welchem Umfang Aufwendungen bei Vertragsende abgegolten werden, ist daher ausdrücklich zu vereinbaren – ebenso, ob Einbauten zurückzubauen sind.
Bei der Laufzeit sind befristete und unbefristete Verträge möglich. Für die landwirtschaftliche Pacht bestehen Sonderbestimmungen im Landpachtgesetz zu Mindestdauer, Verlängerung und Kündigung. Bei Unternehmenspachten sind längere Laufzeiten mit beidseitigen Kündigungsverzichten üblich, weil der Pächter Zeit braucht, um Investitionen zu amortisieren. Die Betriebspflicht ist bei Unternehmenspachten regelmäßig vereinbart: Der Pächter hat den Betrieb aufrechtzuerhalten und im vereinbarten Umfang zu führen.
Ihre Verletzung ist ein wichtiger Auflösungsgrund. Gebührenrechtlich unterliegt der Pachtvertrag als Bestandvertrag der Rechtsgeschäftsgebühr; die Befreiung seit November 2017 betrifft nur Wohnraummietverträge. Bemessungsgrundlage ist der Bestandzins samt Nebenleistungen, wobei die Vertragsdauer die Berechnung bestimmt. Für die Rückstellung sollte der geschuldete Zustand konkret beschrieben sein.
Formulierungen wie „im ursprünglichen Zustand" führen zu Streit, weil normale Abnutzung nicht zu ersetzen ist. Besser sind eine Bezugnahme auf das Übergabeprotokoll und eine Regelung zur Behandlung der Einbauten. Für Verpächter ist ergänzend die Sicherung des Entgelts zu bedenken. Üblich sind eine Kaution, bei Unternehmenspachten teils eine Bankgarantie sowie – bei Gesellschaften – eine persönliche Haftungserklärung der Gesellschafter.
Ohne solche Sicherheiten steht bei Zahlungsausfall häufig nur das gesetzliche Bestandgeberpfandrecht zur Verfügung, dessen praktischer Wert gering ist, weil eingebrachte Gegenstände oft unter Eigentumsvorbehalt stehen oder geringen Verwertungswert haben. Eine vertragliche Sicherheit ist daher der wirksamere Weg.