Die Mietvertragsgebühr ist eine Abgabe auf die Vertragsurkunde, nicht auf die Miete. Verträge über Wohnräume sind seit November 2017 befreit. Bei Geschäftsräumen, Pachtverträgen und eigenständig gemieteten Garagen oder Lagerflächen fällt sie weiterhin an: ein Prozent aus Miete samt Betriebskosten, abhängig von der Vertragsdauer.
Ausführlich erklärt
Die Mietvertragsgebühr ist eine Rechtsgeschäftsgebühr nach dem Gebührengesetz, die bei bestimmten Bestandverträgen anfällt. Sie ist keine Steuer auf die Miete, sondern eine Abgabe auf die Errichtung der Urkunde. Die wichtigste Änderung der jüngeren Vergangenheit betrifft den Wohnbereich: Seit November 2017 sind Mietverträge über Wohnräume von der Gebühr befreit. Für Mieter und Vermieter von Wohnungen entfällt damit ein Kostenblock, der zuvor bei Vertragsabschluss zu tragen war und in der Praxis regelmäßig dem Mieter überwälzt wurde. Bestehen bleibt die Gebührenpflicht für andere Bestandverträge, insbesondere für Geschäftsraummieten, Pachtverträge, Mietverträge über Lagerflächen, Garagen und Abstellplätze, soweit sie nicht mit einer befreiten Wohnraummiete verbunden sind.
Auch für gemischt genutzte Objekte ist zu prüfen, welcher Teil der Befreiung unterliegt. Bemessungsgrundlage ist der Bestandzins einschließlich der vom Bestandnehmer zu tragenden Nebenleistungen wie Betriebskosten. Der Satz beträgt ein Prozent. Für die Berechnung ist die Vertragsdauer maßgeblich: Bei unbestimmter Dauer wird ein Vielfaches des Jahreswerts angesetzt, bei bestimmter Dauer der auf die vereinbarte Laufzeit entfallende Wert, begrenzt durch eine gesetzliche Obergrenze. Bei Verträgen mit bestimmter Dauer und anschließender unbestimmter Verlängerung gelten eigene Regeln.
Verfahrensrechtlich haben die Vertragsteile die Gebühr grundsätzlich selbst zu berechnen und an das Finanzamt abzuführen; die Anzeige- und Zahlungsfristen sind einzuhalten. Bei Vertragserrichtung durch Rechtsanwalt oder Notar übernimmt dieser üblicherweise die Abwicklung. Wer die Frist versäumt, riskiert eine Erhöhung. Gebührenschuldner sind grundsätzlich beide Vertragsteile zur ungeteilten Hand; wirtschaftlich wird die Gebühr in Geschäftsraummietverträgen häufig dem Mieter überbunden, was vertraglich zu regeln ist. Ein praktischer Hinweis: Die Gebührenpflicht knüpft an die Errichtung einer Urkunde an.
Bei mündlich abgeschlossenen Verträgen entsteht sie nicht, was in der Vergangenheit zu Gestaltungen führte, die allerdings mit erheblichen Beweisproblemen verbunden sind und daher nicht zu empfehlen sind. Auch bestimmte Ersatzbeurkundungen können die Gebührenpflicht auslösen. Für die Kalkulation eines Geschäftsraummietvertrags gehört die Gebühr in die Aufstellung der Vertragsnebenkosten, gemeinsam mit einer allfälligen Maklerprovision, der Kaution und den Kosten der Vertragserrichtung. Bei langen Laufzeiten erreicht sie spürbare Beträge. Da das Gebührengesetz novelliert werden kann, ist bei konkreten Berechnungen der aktuelle Stand zu prüfen.
Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung. Für Wohnungsmieter ist die praktische Konsequenz einfach: Eine Forderung nach Vergebührung eines Wohnungsmietvertrags ist seit der Befreiung unbegründet. Wird sie dennoch erhoben, lohnt eine Nachfrage – gegebenenfalls handelt es sich um ein Vertragsmuster, das nicht aktualisiert wurde. Bei gemischt genutzten Objekten ist dagegen eine Aufteilung vorzunehmen, weil nur der auf Wohnräume entfallende Teil befreit ist. Diese Abgrenzung sollte der Vertragserrichter vornehmen und im Vertrag nachvollziehbar dokumentieren.