Bei Immobilien richtet sich die Umsatzsteuer nach der Nutzung. Wohnraumvermietung ist steuerpflichtig zum ermäßigten Satz, und der Vermieter kann Vorsteuer abziehen. Bei Geschäftsräumen fällt keine Umsatzsteuer an, dafür entfällt der Vorsteuerabzug; dazu wechseln kann der Vermieter nur, wenn der Mieter die Räume nahezu ausschließlich für vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze nutzt.
Ausführlich erklärt
Die umsatzsteuerliche Behandlung von Immobilien folgt eigenen Regeln, die sich je nach Nutzung und Vorgang erheblich unterscheiden. Die Kenntnis der Grundzüge ist für Vermieter und Investoren wesentlich, weil daran der Vorsteuerabzug hängt. Die Vermietung zu Wohnzwecken ist steuerpflichtig, allerdings mit dem ermäßigten Steuersatz. Der Vermieter verrechnet die Steuer auf den Mietzins und kann im Gegenzug die Vorsteuer aus Anschaffung, Errichtung, Sanierung und laufenden Kosten geltend machen.
Für Betriebskosten gelten teils unterschiedliche Sätze – Heizkosten etwa unterliegen dem Normalsteuersatz. Die Vermietung von Geschäftsräumen ist dagegen unecht befreit: keine Umsatzsteuer auf die Miete, aber auch kein Vorsteuerabzug. Der Vermieter kann jedoch zur Steuerpflicht optieren. Diese Option ist an eine Voraussetzung geknüpft: Der Mieter muss die Räumlichkeiten nahezu ausschließlich für Umsätze verwenden, die zum Vorsteuerabzug berechtigen.
Vermietet man daher an einen Arzt, eine Versicherung oder eine Bank – Branchen mit unecht befreiten Umsätzen –, ist die Option regelmäßig nicht möglich, und die Vorsteuer aus Investitionen geht verloren. Bei Anschaffung eines Anlageobjekts ist die Mieterstruktur daher auch unter diesem Gesichtspunkt zu prüfen. Der Verkauf einer Liegenschaft ist ebenfalls unecht befreit, wobei auch hier zur Steuerpflicht optiert werden kann. Bedeutsam wird das, wenn beim Erwerb oder bei Investitionen Vorsteuer geltend gemacht wurde: Ein steuerfreier Verkauf innerhalb des Berichtigungszeitraums löst eine Vorsteuerberichtigung aus, also eine anteilige Rückzahlung.
Der Berichtigungszeitraum bei Grundstücken ist lang und beträgt bei nach den maßgeblichen Stichtagen angeschafften Objekten zwanzig Jahre. Diese Frage gehört vor jedem Verkauf geprüft, weil die Beträge erheblich sein können. Für Kleinunternehmer besteht eine Befreiung, sofern die Umsätze unter der gesetzlichen Grenze liegen; auf sie kann verzichtet werden, was bei geplanten Investitionen mit hohem Vorsteuervolumen sinnvoll sein kann. Der Verzicht bindet für mehrere Jahre.
Bei Bauleistungen gilt eine Besonderheit: Werden sie an einen Unternehmer erbracht, der seinerseits mit der Erbringung von Bauleistungen beauftragt ist oder üblicherweise selbst solche erbringt, geht die Steuerschuld auf den Leistungsempfänger über. Diese Regelung soll Steuerausfälle vermeiden und ist bei der Rechnungslegung zu beachten. Für Wohnungseigentümergemeinschaften bestehen eigene Regelungen zur Behandlung der Vorschreibungen. Weil die Materie komplex ist und Fehler teuer werden – insbesondere bei der Vorsteuerberichtigung –, empfiehlt sich eine steuerliche Begleitung vor Erwerb, größeren Investitionen und Verkauf.
Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung. Für private Vermieter von Wohnraum ist die Lage vergleichsweise einfach: steuerpflichtig mit ermäßigtem Satz, Vorsteuerabzug möglich, Kleinunternehmerregelung als Alternative. Komplex wird es bei gemischt genutzten Objekten, bei Geschäftsraumvermietung und bei Verkäufen innerhalb des Berichtigungszeitraums. In diesen Fällen ist eine Abklärung vor der Entscheidung dringend zu empfehlen.