Beim Verkauf einer privaten Immobilie fallen 30 Prozent Immobilienertragsteuer auf den Veräußerungsgewinn an. War die Spekulationsfrist am 31. März 2012 abgelaufen, genügt eine pauschale Ermittlung mit rund 4,2 Prozent des Erlöses. Steuerfrei bleibt, wer das Objekt über einen gesetzlich bestimmten Zeitraum durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt und diesen aufgegeben hat.
Ausführlich erklärt
Die Immobilienertragsteuer, meist als ImmoESt abgekürzt, erfasst Gewinne aus der Veräußerung privater Grundstücke und Gebäude. Sie wurde 2012 eingeführt und ersetzte die zuvor geltende Spekulationsfrist, nach der Verkäufe nach Ablauf einer bestimmten Behaltedauer steuerfrei waren. Der besondere Steuersatz beträgt 30 Prozent des Veräußerungsgewinns. Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Unterschiedsbetrag zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten, wobei bestimmte Aufwendungen zu berücksichtigen und geltend gemachte Abschreibungen hinzuzurechnen sind. Statt des besonderen Steuersatzes kann zur Regelbesteuerung optiert werden, was nur bei niedrigem Gesamteinkommen vorteilhaft ist.
Zentral ist die Unterscheidung zwischen Alt- und Neuvermögen. Als Altvermögen gelten Grundstücke, die zum Stichtag 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren – also solche, bei denen die damalige Spekulationsfrist bereits abgelaufen war. Für sie besteht eine pauschale Ermittlung des Gewinns: Angesetzt werden pauschale Anschaffungskosten in Prozent des Veräußerungserlöses, woraus sich eine effektive Belastung von rund 4,2 Prozent des Erlöses ergibt. Wurde nach dem Stichtag eine Umwidmung von Grünland in Bauland vorgenommen, gilt ein höherer pauschaler Ansatz mit entsprechend höherer effektiver Belastung.
Für Neuvermögen ist der tatsächliche Gewinn zu ermitteln. Mehrere Befreiungen sind praktisch bedeutsam. Die Hauptwohnsitzbefreiung greift, wenn das Objekt dem Verkäufer über einen gesetzlich definierten Zeitraum durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und dieser aufgegeben wird; sie ist in zwei Varianten mit unterschiedlichen Fristen ausgestaltet. Die Herstellerbefreiung erfasst selbst hergestellte Gebäude, allerdings nur hinsichtlich des Gebäudeanteils und nicht, wenn das Objekt zur Einkünfteerzielung diente. Weitere Ausnahmen bestehen bei behördlichen Eingriffen und bei bestimmten Tauschvorgängen.
Verfahrensrechtlich erfolgt die Abwicklung über den Parteienvertreter – Rechtsanwalt oder Notar –, der die Selbstberechnung vornimmt, die Steuer einbehält und an das Finanzamt abführt. Diese Verpflichtung ist mit der Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer verknüpft. Für die Praxis wesentlich ist die Dokumentation. Wer Anschaffungskosten, Nebenkosten und Herstellungsaufwendungen belegen kann, senkt die Bemessungsgrundlage. Bei unentgeltlichem Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung werden die Werte des Rechtsvorgängers fortgeführt – dessen Unterlagen sind daher aufzubewahren.
Da Steuersätze, pauschale Ansätze und Befreiungstatbestände durch Novellen angepasst werden können, sollte vor jedem Verkauf der aktuelle Stand geprüft werden. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung. Für die Verkaufsplanung bedeutet das: Die steuerliche Frage gehört an den Anfang, nicht ans Ende. Ob eine Befreiung greift, kann den Nettoerlös stärker beeinflussen als eine Preisdifferenz von mehreren Prozent – und manche Befreiungen hängen an Fristen, die sich durch eine geänderte Reihenfolge von Auszug und Verkauf wahren oder verlieren lassen. Ein Gespräch mit dem Steuerberater vor der Vermarktung ist daher gut investierte Zeit und sollte vor der ersten Besichtigung stattfinden.