Bei der Selbstberechnung rechnet der Anwalt oder Notar die Steuern beim Immobilienkauf selbst aus, meldet sie und zahlt sie ein, statt auf einen Bescheid des Finanzamts zu warten. Das betrifft Grunderwerbsteuer und Immobilienertragsteuer und beschleunigt die Eintragung ins Grundbuch deutlich. Verkäufer müssen dafür die Unterlagen zum früheren Erwerb beibringen.
Ausführlich erklärt
Selbstberechnung bedeutet, dass ein Parteienvertreter – Rechtsanwalt oder Notar – die anfallenden Abgaben selbst ermittelt, elektronisch anmeldet und abführt, statt sie vom Finanzamt vorschreiben zu lassen. Bei Immobilientransaktionen ist sie der Regelfall und betrifft zwei Abgaben. Die erste ist die Grunderwerbsteuer. Der Parteienvertreter berechnet sie, meldet den Erwerbsvorgang und führt den Betrag ab.
Er erhält dafür eine Selbstberechnungserklärung, die an die Stelle der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts tritt und die unmittelbare Einbringung des Grundbuchsgesuchs ermöglicht. Der Zeitgewinn ist erheblich: Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung muss beantragt werden, und bis zur Ausstellung vergehen Wochen, in denen die Abwicklung stillsteht. Die zweite ist die Immobilienertragsteuer beim Verkauf. Auch sie wird vom Parteienvertreter ermittelt, vom Kaufpreis einbehalten und abgeführt.
Für Verkäufer bedeutet das, dass die Steuer unmittelbar aus dem Erlös beglichen wird und im Nettoerlös zu berücksichtigen ist. Voraussetzung ist, dass die erforderlichen Informationen vorliegen – insbesondere die Anschaffungskosten, die Frage der Einordnung als Alt- oder Neuvermögen und das Vorliegen einer Befreiung. Genau darin liegt die praktische Konsequenz: Die steuerliche Frage gehört an den Anfang des Verkaufsprozesses, nicht ans Ende. Ob eine Hauptwohnsitz- oder Herstellerbefreiung greift, hängt an Fristen, die sich durch die Reihenfolge von Auszug und Verkauf wahren oder verlieren lassen.
Wer erst beim Unterfertigungstermin davon erfährt, hat den Gestaltungsspielraum bereits verloren. Haftungsrechtlich trifft den Parteienvertreter eine besondere Verantwortung: Er haftet für die Richtigkeit der selbst berechneten Beträge, soweit sie auf seinen eigenen Ermittlungen beruhen. Für Angaben, die ihm die Parteien machen – etwa zu den seinerzeitigen Anschaffungskosten oder zur Hauptwohnsitznutzung –, gilt das nur eingeschränkt; unrichtige Auskünfte gehen zulasten der Partei. Für Verkäufer folgt daraus, dass die Unterlagen vollständig beizubringen sind: der seinerzeitige Kaufvertrag, Nachweise über Anschaffungsnebenkosten, Rechnungen über Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen sowie – bei unentgeltlichem Erwerb – die Unterlagen des Rechtsvorgängers.
Fehlen sie, wird von ungünstigeren Annahmen ausgegangen. Fristen sind einzuhalten: Anmeldung und Abfuhr haben binnen der gesetzlich bestimmten Zeiträume zu erfolgen. Wird eine Frist versäumt, drohen Säumniszuschläge. Alternativ bleibt der Weg über die Abgabenerklärung mit Vorschreibung durch das Finanzamt.
Er kommt in Betracht, wenn kein Parteienvertreter eingeschaltet ist – kostet aber Zeit und verzögert die grundbücherliche Durchführung. Für Käufer ist die Selbstberechnung ebenfalls von Vorteil, weil sie die Einverleibung beschleunigt und damit den Zeitraum verkürzt, in dem der Kaufpreis bereits erlegt, das Eigentum aber noch nicht eingetragen ist. Ergänzend schützt in dieser Phase eine angemerkte Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung, die den Rang für ein Jahr reserviert. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung.