Der Grundanteil ist jener Teil der Anschaffungskosten einer bebauten Liegenschaft, der auf Grund und Boden entfällt. Abgeschrieben wird nur das Gebäude: Je höher der Grundanteil, desto höher die Steuer aus der Vermietung. Es gelten pauschale Sätze nach Einwohnerzahl und Zahl der Einheiten; ein Gutachten kann ein anderes Verhältnis nachweisen.
Ausführlich erklärt
Der Grundanteil ist jener Teil der Anschaffungskosten einer bebauten Liegenschaft, der auf Grund und Boden entfällt. Seine Ermittlung ist steuerlich bedeutsam, weil Grund und Boden nicht abnutzbar ist: Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil. Daraus folgt ein unmittelbarer Zusammenhang: Je höher der Grundanteil angesetzt wird, desto niedriger die Abschreibungsbasis und damit die jährliche Absetzung für Abnutzung – und desto höher der steuerpflichtige Überschuss aus der Vermietung. Über die Nutzungsdauer betrachtet geht es um erhebliche Beträge. Für die Aufteilung sieht das Einkommensteuerrecht pauschale Sätze vor, die sich nach der Einwohnerzahl der Gemeinde und nach der Zahl der Wohn- oder Geschäftseinheiten im Gebäude richten.
In Gemeinden mit hoher Einwohnerzahl und entsprechend hohen Grundstückspreisen ist der pauschale Grundanteil höher als in ländlichen Regionen; bei Gebäuden mit vielen Einheiten fällt er geringer aus als bei Objekten mit wenigen. Die konkreten Prozentsätze und Schwellenwerte ergeben sich aus der einschlägigen Verordnung und sind vor einer Berechnung im aktuellen Stand zu prüfen. Von der Pauschale darf abgewichen werden, wenn ein anderes Verhältnis nachgewiesen wird. Der Nachweis erfolgt regelmäßig durch ein Gutachten eines Sachverständigen, das Bodenwert und Gebäudewert getrennt ermittelt und die Herleitung nachvollziehbar darstellt. Ein Abweichen kommt insbesondere in Betracht, wenn die Pauschale die tatsächlichen Verhältnisse deutlich verfehlt – etwa bei einem Objekt mit sehr geringem Grundanteil in einer teuren Gemeinde oder umgekehrt bei einem Gebäude in einfacher Substanz auf wertvollem Grund.
Die Finanzverwaltung prüft solche Gutachten sorgfältig. Erforderlich sind eine marktgestützte Ableitung des Bodenwerts, eine nachvollziehbare Ermittlung des Gebäudewerts und eine Darstellung sämtlicher Annahmen. Ein Gutachten, das das Verhältnis ohne Begründung nennt, wird nicht anerkannt. Praktisch bedeutsam ist der Zeitpunkt: Die Aufteilung ist zu Beginn der Vermietung vorzunehmen und wirkt anschließend über die gesamte Nutzungsdauer. Eine spätere Korrektur ist nur eingeschränkt möglich, weshalb sich die sorgfältige Ermittlung am Anfang lohnt.
Dieselbe Aufteilung ist bei den fiktiven Anschaffungskosten erforderlich, wenn eine unentgeltlich erworbene Immobilie erstmals vermietet wird, sowie bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns. Nicht zu verwechseln ist der steuerliche Grundanteil mit dem Bodenwert in einem Bewertungsgutachten oder mit dem Grundkostenanteil, der bei der Ermittlung eines Lagezuschlags im Richtwertsystem eine Rolle spielt. Alle drei betreffen den Wert des Grundes, folgen aber unterschiedlichen Regeln und Zwecken. Für die Praxis empfiehlt sich, die Aufteilung gemeinsam mit dem Steuerberater vorzunehmen und die Grundlage zu dokumentieren. Bei Objekten mit hohem Grundwert – etwa Einfamilienhäusern in guten Lagen – lohnt die Prüfung, ob ein Gutachten das Ergebnis verbessert.
Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung.