Der Veräußerungsgewinn ist der Betrag, auf den beim Immobilienverkauf die Steuer von 30 Prozent berechnet wird. War die frühere Spekulationsfrist Ende März 2012 bereits abgelaufen, wird er pauschal ermittelt. Sonst zieht man vom Verkaufserlös die Anschaffungskosten samt Nebenkosten und die werterhöhenden Investitionen ab.
Ausführlich erklärt
Der Veräußerungsgewinn ist die Bemessungsgrundlage der Immobilienertragsteuer. Seine Ermittlung unterscheidet sich grundlegend danach, ob es sich um Alt- oder Neuvermögen handelt. Als Altvermögen gelten Grundstücke, die zum Stichtag 31. März 2012 nach den damaligen Regeln nicht mehr steuerverfangen waren – bei denen also die frühere Spekulationsfrist bereits abgelaufen war.
Für sie besteht eine pauschale Ermittlung: Angesetzt werden pauschale Anschaffungskosten in Prozent des Veräußerungserlöses, woraus sich eine effektive Belastung von rund 4,2 Prozent des Erlöses ergibt. Wurde die Fläche nach dem Stichtag von Grünland in Bauland umgewidmet, gilt ein höherer pauschaler Ansatz mit deutlich höherer Belastung. Auf Antrag kann statt der Pauschalermittlung der tatsächliche Gewinn herangezogen werden, was bei geringem tatsächlichen Wertzuwachs vorteilhaft sein kann. Für Neuvermögen ist der tatsächliche Gewinn zu ermitteln.
Ausgangspunkt ist der Veräußerungserlös abzüglich der Anschaffungskosten samt Anschaffungsnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung, allfällige Provision. Hinzuzurechnen sind Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen, die den Wert erhöht haben. Mehrere Anpassungen sind zu berücksichtigen. Wurden während der Vermietung Abschreibungen geltend gemacht, sind diese hinzuzurechnen, weil sie die Anschaffungskosten steuerlich bereits gemindert haben.
Ebenso sind offene Fünfzehntelbeträge aus verteilten Instandsetzungsaufwendungen zu berücksichtigen. Abzugsfähig sind demgegenüber nur wenige Positionen, insbesondere die Kosten der Mitteilung und Selbstberechnung durch den Parteienvertreter – Maklerprovisionen und sonstige Veräußerungskosten sind beim besonderen Steuersatz grundsätzlich nicht abzugsfähig. Der besondere Steuersatz beträgt 30 Prozent. Alternativ kann zur Regelbesteuerung optiert werden, was nur bei niedrigem Gesamteinkommen vorteilhaft ist.
Verluste aus der Veräußerung von Grundstücken sind nur eingeschränkt verwertbar: Sie können mit Gewinnen aus anderen Grundstücksveräußerungen desselben Jahres ausgeglichen werden; ein verbleibender Verlust ist nur zu einem Teil und über mehrere Jahre mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgleichsfähig. Wesentliche Befreiungen bestehen fort. Die Hauptwohnsitzbefreiung greift, wenn das Objekt über einen gesetzlich definierten Zeitraum durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und dieser aufgegeben wird. Die Herstellerbefreiung erfasst selbst hergestellte Gebäude hinsichtlich des Gebäudeanteils, nicht jedoch bei Einkünfteerzielung.
Für die Praxis wesentlich ist die Dokumentation: Wer Anschaffungskosten, Nebenkosten und Herstellungsaufwendungen belegen kann, senkt die Bemessungsgrundlage. Bei unentgeltlichem Erwerb werden die Werte des Rechtsvorgängers fortgeführt – dessen Unterlagen sind daher aufzubewahren. Für die Verkaufsplanung folgt daraus, die steuerliche Frage an den Anfang zu stellen. Ob eine Befreiung greift und ob Alt- oder Neuvermögen vorliegt, beeinflusst den Nettoerlös stärker als eine Preisdifferenz von mehreren Prozent.
Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung. Zu beachten ist schließlich, dass die Selbstberechnung durch den Parteienvertreter erfolgt und dieser den Betrag einbehält und abführt. Die Steuer wird also unmittelbar aus dem Kaufpreis beglichen und ist im Nettoerlös zu berücksichtigen.