Die Spekulationsfrist war eine Behaltefrist: Wer eine private Immobilie nach ihrem Ablauf verkaufte, zahlte auf den Gewinn keine Steuer. Sie betrug grundsätzlich zehn Jahre und wurde im April 2012 abgeschafft; seither fällt Immobilienertragsteuer an, unabhängig von der Besitzdauer. Bei Grundstücken mit damals bereits abgelaufener Frist wird pauschal gerechnet.
Ausführlich erklärt
Die Spekulationsfrist war eine steuerliche Behaltefrist: Wurde eine private Immobilie nach ihrem Ablauf verkauft, blieb der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Sie betrug grundsätzlich zehn Jahre, in bestimmten Fällen mit Herstellungsaufwand fünfzehn Jahre. Diese Regelung wurde mit Wirkung ab dem 1. April 2012 abgeschafft. An ihre Stelle trat die Immobilienertragsteuer, die Gewinne aus der Veräußerung privater Grundstücke unabhängig von einer Behaltedauer erfasst.
Der besondere Steuersatz beträgt 30 Prozent des Veräußerungsgewinns. Diese Änderung ist bis heute nicht allgemein bekannt. Die Vorstellung, ein Verkauf sei nach zehn Jahren steuerfrei, hält sich hartnäckig – und führt regelmäßig zu Fehlkalkulationen, weil die Steuer im Nettoerlös nicht berücksichtigt wird. Wer eine Verkaufsentscheidung trifft, sollte die steuerliche Frage daher an den Anfang stellen. Die frühere Frist wirkt allerdings weiterhin nach, und zwar über die Unterscheidung zwischen Alt- und Neuvermögen.
Als Altvermögen gelten Grundstücke, die zum Stichtag 31. März 2012 nach den damaligen Regeln nicht mehr steuerverfangen waren – bei denen die Spekulationsfrist also bereits abgelaufen war. Für sie besteht eine pauschale Ermittlung des Gewinns: Angesetzt werden pauschale Anschaffungskosten in Prozent des Veräußerungserlöses, woraus sich eine effektive Belastung von rund 4,2 Prozent des Erlöses ergibt. Wurde nach dem Stichtag eine Umwidmung von Grünland in Bauland vorgenommen, gilt ein höherer pauschaler Ansatz. Für Neuvermögen – also Grundstücke, die zum Stichtag noch steuerverfangen waren oder danach angeschafft wurden – ist der tatsächliche Gewinn zu ermitteln: Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten, wobei bestimmte Aufwendungen zu berücksichtigen und geltend gemachte Abschreibungen hinzuzurechnen sind.
Wesentliche Befreiungen bestehen fort. Die Hauptwohnsitzbefreiung greift, wenn das Objekt dem Verkäufer über einen gesetzlich definierten Zeitraum durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und dieser aufgegeben wird; sie ist in zwei Varianten mit unterschiedlichen Fristen ausgestaltet. Die Herstellerbefreiung erfasst selbst hergestellte Gebäude, allerdings nur hinsichtlich des Gebäudeanteils und nicht, wenn das Objekt zur Einkünfteerzielung diente. Verfahrensrechtlich erfolgt die Abwicklung über den Parteienvertreter, der die Selbstberechnung vornimmt, die Steuer einbehält und abführt. Für die Praxis bedeutet das: Eine Behaltedauer allein befreit nicht.
Maßgeblich sind die Einordnung als Alt- oder Neuvermögen und das Vorliegen einer Befreiung. Da Steuersätze und Befreiungstatbestände durch Novellen angepasst werden können, ist vor jedem Verkauf der aktuelle Stand zu prüfen. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung. Für die Verkaufsplanung folgt daraus ein praktischer Hinweis: Die steuerliche Frage gehört an den Anfang, nicht ans Ende. Ob eine Befreiung greift, kann den Nettoerlös stärker beeinflussen als eine Preisdifferenz von mehreren Prozent – und manche Befreiungen hängen an Fristen, die sich durch die Reihenfolge von Auszug und Verkauf wahren oder verlieren lassen.