Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb inländischer Grundstücke an und beträgt beim Kauf 3,5 Prozent des Kaufpreises. Mindestens anzusetzen ist der Grundstückswert, eine eigene steuerliche Rechengröße, die nicht dem Marktwert entspricht. Für unentgeltliche und teilentgeltliche Erwerbe gilt ein begünstigter Stufentarif; Erwerbe im begünstigten Familienverband gelten stets als unentgeltlich.
Ausführlich erklärt
Die Grunderwerbsteuer ist eine Bundesabgabe, die beim Erwerb inländischer Grundstücke anfällt. Sie zählt zu den wesentlichen Kaufnebenkosten und ist gemeinsam mit der Eintragungsgebühr der größte einzelne Nebenkostenblock bei einem Immobilienkauf. Bei entgeltlichen Erwerben – dem klassischen Kauf – beträgt der Steuersatz 3,5 Prozent. Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Wert der Gegenleistung, also üblicherweise der Kaufpreis samt übernommener Lasten und sonstiger Leistungen.
Mindestens ist jedoch der Grundstückswert anzusetzen, ein nach eigenen Regeln ermittelter Wert. Für unentgeltliche und teilentgeltliche Erwerbe gilt ein begünstigter Stufentarif. Er sieht gestaffelte Sätze vor, die mit steigendem Grundstückswert zunehmen und deutlich unter dem Normalsatz liegen. Bemessungsgrundlage ist hier der Grundstückswert.
Erwerbe innerhalb des begünstigten Familienverbands – etwa zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern, Lebensgefährten mit gemeinsamem Wohnsitz, Eltern und Kindern, Enkeln oder Geschwistern – gelten stets als unentgeltlich, unabhängig davon, ob eine Gegenleistung vereinbart wurde. Diese Regelung macht Übergaben und Erbfälle innerhalb der Familie steuerlich deutlich günstiger. Der Grundstückswert selbst kann auf mehreren Wegen ermittelt werden: über ein in einer Verordnung geregeltes Pauschalwertmodell, das Grund- und Gebäudewert aus Fläche, Bodenwert und Baukostenfaktoren ableitet, über einen geeigneten Immobilienpreisspiegel oder über den Nachweis eines geringeren gemeinen Werts durch ein Schätzgutachten. Welche Variante günstiger ist, hängt vom Einzelfall ab und sollte vom Vertragserrichter geprüft werden.
Weitere Begünstigungen bestehen unter anderem für bestimmte Betriebsübertragungen sowie für Vorgänge im Zusammenhang mit Zusammenlegungen und Flurbereinigungen. Auch bei Anteilsvereinigungen und Gesellschafterwechseln bei grundstücksbesitzenden Gesellschaften kann Grunderwerbsteuer anfallen – ein Punkt, der bei Share Deals sorgfältig zu prüfen ist. Verfahrensrechtlich übernimmt in der Praxis der Vertragserrichter die Selbstberechnung und Abfuhr der Steuer. Er meldet den Vorgang, berechnet den Betrag und leitet ihn an das Finanzamt weiter.
Erst danach kann die Einverleibung im Grundbuch erfolgen; alternativ zur Selbstberechnung wird eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts benötigt. Steuerschuldner sind grundsätzlich beide Vertragsteile zur ungeteilten Hand, wirtschaftlich trägt die Steuer nach üblicher Vereinbarung der Käufer. Da Sätze, Bemessungsgrundlagen und Begünstigungen durch Novellen angepasst werden können, empfiehlt sich vor jeder Transaktion die Bestätigung des aktuellen Stands durch Vertragserrichter oder Steuerberater. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung.
Für die Praxis gilt: Die Grunderwerbsteuer ist gemeinsam mit der Eintragungsgebühr, den Kosten der Vertragserrichtung und einer allfälligen Provision in die Eigenmittelplanung aufzunehmen. Banken finanzieren diese Positionen in der Regel nicht mit, weil ihnen kein verwertbarer Gegenwert gegenübersteht. Steuerlich zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten. Bei vermieteten Objekten ist sie daher nicht sofort abzugsfähig, sondern gemeinsam mit dem Kaufpreis auf Grund und Gebäude aufzuteilen und über die Abschreibung zu verteilen.