Die Kleinunternehmerregelung befreit Unternehmer mit geringen Umsätzen von der Umsatzsteuer; im Gegenzug kann keine Vorsteuer aus Kauf, Sanierung und laufenden Kosten zurückgeholt werden. Für die Grenze zählen alle unternehmerischen Umsätze zusammen, einzelne bleiben außer Ansatz. Auf die Befreiung kann man verzichten, ist dann aber mehrere Jahre gebunden.
Ausführlich erklärt
Die Kleinunternehmerregelung befreit Unternehmer mit geringen Umsätzen von der Umsatzsteuer. Für private Vermieter ist sie von erheblicher praktischer Bedeutung, weil viele mit ihren Mieteinnahmen unter der Grenze bleiben. Wer die Voraussetzungen erfüllt, verrechnet keine Umsatzsteuer auf die Miete – und kann im Gegenzug keine Vorsteuer aus Anschaffung, Errichtung, Sanierung und laufenden Kosten geltend machen. Diese Verknüpfung ist der Kern der Regelung und zugleich der Grund, weshalb sie nicht in jedem Fall vorteilhaft ist.
Für die Umsatzgrenze werden sämtliche unternehmerischen Umsätze zusammengerechnet, nicht nur jene aus der Vermietung. Wer daneben selbstständig tätig ist, muss beides gemeinsam betrachten. Bestimmte Umsätze bleiben außer Ansatz. Die konkrete Höhe der Grenze sowie die Regelungen zum einmaligen Überschreiten wurden mehrfach angepasst; der aktuelle Stand ist vor einer Entscheidung zu erheben.
Wesentlich ist die Möglichkeit des Verzichts. Auf die Befreiung kann verzichtet werden – man optiert also zur Steuerpflicht. Sinnvoll ist das insbesondere dann, wenn hohe Investitionen anstehen: Bei Anschaffung oder Sanierung fällt erhebliche Vorsteuer an, die andernfalls verloren wäre. Genau darauf beruht die Konstruktion der Vorsorgewohnung, bei der die im Kaufpreis enthaltene Umsatzsteuer als Vorsteuer rückgeholt wird.
Der Verzicht bindet allerdings für mehrere Jahre und ist damit eine Entscheidung mit längerer Wirkung. Zu bedenken sind ferner die Folgen für die Mieter: Bei Wohnraumvermietung ist die Umsatzsteuer für private Mieter ein Kostenfaktor, den sie nicht abziehen können; die Miete inklusive Steuer ist am Markt zu erzielen. Ein weiterer Punkt ist die Vorsteuerberichtigung. Wurde Vorsteuer geltend gemacht und ändert sich die Verwendung innerhalb des Berichtigungszeitraums – bei Grundstücken zwanzig Jahre bei nach den maßgeblichen Stichtagen angeschafften Objekten –, ist sie anteilig zurückzuzahlen.
Auslöser sind unter anderem ein steuerfreier Verkauf, der Übergang zur Eigennutzung und der Wechsel in die Kleinunternehmerbefreiung. Wer optiert hat und später zurückwechseln möchte, sollte das bedenken. Für die Entscheidung empfiehlt sich eine einfache Gegenüberstellung: erwartete Vorsteuer aus Investitionen der kommenden Jahre gegenüber der über denselben Zeitraum abzuführenden Umsatzsteuer auf die Mieten, unter Berücksichtigung der Bindungsdauer und einer möglichen Berichtigung bei Verkauf. Bei Geschäftsraumvermietung stellt sich die Frage anders, weil die Vermietung dort unecht befreit ist und eine Option zur Steuerpflicht eigene Voraussetzungen hat.
Weil die Materie komplex ist und Fehler teuer werden, empfiehlt sich eine steuerliche Abklärung vor der ersten Vermietung. Zu beachten ist schließlich, dass die Kleinunternehmerregelung nur die Umsatzsteuer betrifft. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind unabhängig davon zu erklären, und die Überschussrechnung folgt eigenen Regeln. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung.