Der Vorsteuerabzug erlaubt Unternehmern, die Umsatzsteuer aus Eingangsrechnungen von der eigenen Steuerschuld abzuziehen, soweit die Leistungen steuerpflichtigen Umsätzen dienen. Wohnraumvermietung ist steuerpflichtig, daher lässt sich die Steuer aus Kauf, Bau und Sanierung zurückholen. Ändert sich die Nutzung, ist der Abzug anteilig zurückzuzahlen, bei neueren Objekten zwanzig Jahre lang.
Ausführlich erklärt
Der Vorsteuerabzug erlaubt es Unternehmern, die in Eingangsrechnungen enthaltene Umsatzsteuer vom eigenen Steuerschuldbetrag abzuziehen. Bei Immobilien ist er von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung, weil die Beträge bei Anschaffung, Errichtung und Sanierung hoch sind. Die Grundregel lautet: Der Abzug steht zu, soweit die Leistungen für steuerpflichtige Umsätze verwendet werden. Daraus ergeben sich für Immobilien mehrere Konstellationen. Die Vermietung zu Wohnzwecken ist steuerpflichtig mit dem ermäßigten Satz.
Vermieter können daher die Vorsteuer aus Anschaffung, Errichtung, Sanierung und laufenden Kosten geltend machen. Genau darauf beruht die Konstruktion der Vorsorgewohnung: Die im Kaufpreis enthaltene Umsatzsteuer wird als Vorsteuer rückgeholt, was den effektiven Aufwand senkt. Die Vermietung von Geschäftsräumen ist dagegen unecht befreit – keine Umsatzsteuer auf die Miete, aber auch kein Vorsteuerabzug. Der Vermieter kann jedoch zur Steuerpflicht optieren. Diese Option ist an eine Voraussetzung geknüpft: Der Mieter muss die Räume nahezu ausschließlich für Umsätze verwenden, die zum Vorsteuerabzug berechtigen.
Vermietet man an einen Arzt, eine Versicherung oder eine Bank – Branchen mit unecht befreiten Umsätzen –, ist die Option regelmäßig nicht möglich, und die Vorsteuer geht verloren. Bei Ankauf eines Anlageobjekts ist die Mieterstruktur daher auch unter diesem Gesichtspunkt zu prüfen. Für Kleinunternehmer besteht eine Befreiung, sofern die Umsätze unter der gesetzlichen Grenze liegen – verbunden mit dem Verlust des Vorsteuerabzugs. Auf die Befreiung kann verzichtet werden, was bei geplanten Investitionen mit hohem Vorsteuervolumen sinnvoll sein kann; der Verzicht bindet für mehrere Jahre. Der praktisch folgenreichste Punkt ist die Vorsteuerberichtigung.
Ändert sich die Verwendung innerhalb des Berichtigungszeitraums, ist die geltend gemachte Vorsteuer anteilig zurückzuzahlen. Bei Grundstücken ist dieser Zeitraum lang und beträgt bei nach den maßgeblichen Stichtagen angeschafften Objekten zwanzig Jahre. Auslöser sind insbesondere ein steuerfreier Verkauf, der Übergang zur Eigennutzung und der Wechsel zu einer nicht vorsteuerabzugsberechtigten Vermietung. Für die Planung bedeutet das eine Bindung: Wer die Vorsteuer geltend macht, sollte die Haltedauer und die beabsichtigte Nutzung entsprechend ausrichten. Beim Verkauf innerhalb des Zeitraums kann eine Option zur Steuerpflicht die Berichtigung vermeiden – setzt aber voraus, dass der Erwerber die Voraussetzungen erfüllt.
Formal erfordert der Abzug ordnungsgemäße Rechnungen mit sämtlichen gesetzlichen Merkmalen. Fehlerhafte Rechnungen sind zu berichtigen, bevor der Abzug geltend gemacht wird. Für private Vermieter von Wohnraum ist die Lage vergleichsweise übersichtlich: steuerpflichtig mit ermäßigtem Satz, Vorsteuerabzug möglich. Komplex wird es bei gemischt genutzten Objekten, bei Geschäftsraumvermietung und bei Verkäufen innerhalb des Berichtigungszeitraums – dort ist eine Abklärung vor der Entscheidung dringend zu empfehlen, weil Fehler bei der Berichtigung erhebliche Beträge auslösen. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung.