Der Einheitswert ist ein steuerlicher Wert, den das Finanzamt per Bescheid feststellt. Außerhalb der Land- und Forstwirtschaft beruht er noch auf den Wertverhältnissen von 1973 und liegt daher weit unter dem Marktwert; als Wertmaßstab taugt er nicht. Gebraucht wird er vor allem für die Grundsteuer.
Ausführlich erklärt
Der Einheitswert ist ein steuerlicher Wert, den das Finanzamt für inländischen Grundbesitz nach den Regeln des Bewertungsgesetzes feststellt. Er wird per Bescheid festgesetzt und dient als Bemessungsgrundlage für bestimmte Abgaben. Die wichtigste Eigenschaft des Einheitswerts ist seine historische Verankerung. Für das Grundvermögen – also bebaute und unbebaute Grundstücke außerhalb der Land- und Forstwirtschaft – geht er auf eine Hauptfeststellung aus dem Jahr 1973 zurück, ergänzt durch pauschale Erhöhungen. Eine allgemeine Neubewertung ist seither nicht erfolgt.
Der Einheitswert liegt daher heute weit unter dem tatsächlichen Verkehrswert, oft nur bei einem Bruchteil davon, und bildet Marktentwicklungen der vergangenen Jahrzehnte nicht ab. Wer ihn als Wertmaßstab heranzieht, unterschätzt eine Immobilie dramatisch. Für land- und forstwirtschaftliches Vermögen erfolgte eine Hauptfeststellung deutlich später; dort wird der Einheitswert mit einer eigenen Methodik nach Ertragsfähigkeit ermittelt und hat weiterhin erhebliche praktische Bedeutung. Verwendet wird der Einheitswert heute vor allem für die Grundsteuer, die von den Gemeinden erhoben wird. Der Einheitswert wird dabei mit einer Steuermesszahl multipliziert, und auf den Messbetrag wendet die Gemeinde ihren Hebesatz an.
Weitere Anwendungsfelder liegen im land- und forstwirtschaftlichen Bereich, wo der Einheitswert unter anderem für die Sozialversicherung der Bauern, für Förderungen und für die Abgrenzung von Betriebsgrößen herangezogen wird. Vereinzelt knüpfen auch andere Vorschriften daran an. Bedeutsam ist, wofür er nicht mehr verwendet wird. Bei der Grunderwerbsteuer wurde der Einheitswert für unentgeltliche und teilentgeltliche Erwerbe durch den Grundstückswert abgelöst, der nach einer eigenen Verordnung berechnet oder aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleitet wird. Auch bei der Eintragungsgebühr ist grundsätzlich der Wert des einzutragenden Rechts maßgeblich, wobei für Übertragungen im Familienkreis eine begünstigte Bemessungsgrundlage vorgesehen ist.
Ein Einheitswertbescheid wird erlassen und bleibt gültig, bis eine Fortschreibung erfolgt. Anlass dafür sind wesentliche Änderungen, etwa ein Neubau, ein Zubau, ein Abbruch, eine Umwidmung oder eine Änderung der Zurechnung nach einem Eigentümerwechsel. Eigentümer haben entsprechende Änderungen anzuzeigen. Für die Praxis empfiehlt sich, den Einheitswertbescheid zu den Objektunterlagen zu nehmen, ihn aber nicht mit einer Bewertung zu verwechseln. Wer den Wert einer Immobilie einschätzen will, braucht eine Verkehrswertermittlung – der Einheitswert beantwortet ausschließlich steuerliche Fragen.
Rechtspolitisch ist der Einheitswert seit Langem umstritten. Kritiker verweisen auf die veralteten Wertverhältnisse und die daraus folgenden Ungleichbehandlungen zwischen Regionen und Objektarten sowie auf das im internationalen Vergleich geringe Aufkommen der Grundsteuer. Befürworter einer Beibehaltung warnen vor dem Verwaltungsaufwand einer Neubewertung und vor Belastungssprüngen für Eigentümer. Eine umfassende Reform wurde mehrfach diskutiert, aber bislang nicht umgesetzt. Da sich die Rechtslage ändern kann, empfiehlt sich bei konkreten Fragen eine aktuelle Auskunft des Finanzamts oder eines Steuerberaters.