Bei der Abschreibung werden die Kosten eines Gebäudes nicht sofort abgesetzt, sondern über dessen Nutzungsdauer verteilt. Das senkt den steuerpflichtigen Überschuss eines Vermieters, ohne dass Geld abfließt. Abgeschrieben wird aber nur das Gebäude, nicht der Grund: Boden nutzt sich nicht ab, weshalb der Kaufpreis aufzuteilen ist.
Ausführlich erklärt
Die Abschreibung bildet den Wertverzehr eines Wirtschaftsguts über die Zeit steuerlich ab. Bei Immobilien bedeutet das: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes werden nicht im Jahr der Zahlung zur Gänze abgesetzt, sondern über die Nutzungsdauer verteilt Jahr für Jahr als Aufwand geltend gemacht. Im österreichischen Steuerrecht heißt dieses Instrument Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Für Vermieter und Anleger ist es einer der wichtigsten Hebel der Nachsteuerrendite, weil es den steuerpflichtigen Überschuss senkt, ohne dass Liquidität abfließt.
Zentral ist zunächst eine Abgrenzung: Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Boden nutzt sich nicht ab und ist daher nicht abschreibungsfähig. Der Kaufpreis samt Nebenkosten muss also in einen Gebäude- und einen Grundanteil aufgeteilt werden. Das Steuerrecht sieht dafür pauschale Aufteilungssätze vor, die sich nach Lage, Einwohnerzahl der Gemeinde und Bebauungsdichte richten; in Ballungsräumen mit hohen Bodenpreisen ist der nicht abschreibbare Grundanteil deutlich höher als in ländlichen Regionen.
Wer nachweisen kann, dass die tatsächliche Aufteilung abweicht – etwa durch ein Sachverständigengutachten –, kann die Pauschalwerte widerlegen. Das lohnt sich vor allem bei Objekten mit hohem Gebäude- und geringem Bodenwertanteil. Im außerbetrieblichen Bereich, also bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, gilt für Gebäude ein gesetzlich vermuteter Abschreibungssatz, der eine lange Nutzungsdauer unterstellt. Ein höherer Satz ist möglich, wenn durch Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer belegt wird, was insbesondere bei stark abgenutzten Altbeständen relevant sein kann.
Im betrieblichen Bereich gelten teils abweichende Sätze. Für neu angeschaffte oder hergestellte Gebäude wurde zudem eine beschleunigte Abschreibung eingeführt, die in den ersten Jahren erhöhte Beträge zulässt und damit die Steuerwirkung nach vorne verlagert. Von der Gebäude-AfA zu unterscheiden sind laufende Aufwendungen. Instandhaltungsaufwand ist grundsätzlich sofort absetzbar.
Instandsetzungsaufwand bei Wohngebäuden ist hingegen zwingend über einen längeren Zeitraum zu verteilen. Herstellungsaufwand, also Maßnahmen, die die Wesensart des Gebäudes ändern oder es wesentlich verbessern, erhöht die Bemessungsgrundlage der AfA. Für bestimmte Sanierungsmaßnahmen bestehen begünstigte Verteilungsregeln. Einrichtungsgegenstände wie Küchen oder Möbel werden getrennt vom Gebäude über ihre eigene, kürzere Nutzungsdauer abgeschrieben.
Praktisch wichtig ist der Zusammenhang mit der Immobilienertragsteuer beim späteren Verkauf: Geltend gemachte Abschreibungen wirken sich auf die Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns aus. Die Abschreibung ist also keine endgültige Steuerersparnis, sondern zu einem Teil eine Verschiebung. Da die Sätze, Pauschalen und Begünstigungen wiederholt geändert wurden und stark vom Einzelfall abhängen, sollte die konkrete Berechnung immer mit einem Steuerberater abgestimmt werden. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung.
Für die Praxis heißt das: Wer eine Anlageimmobilie kalkuliert, sollte die Abschreibung von Beginn an in der Renditerechnung berücksichtigen. Zwei Objekte mit identischer Bruttorendite können nach Steuern deutlich unterschiedlich abschneiden, wenn sich Grundanteil, Baujahr und Sanierungsstruktur unterscheiden. Die Abschreibung ist damit kein rein buchhalterisches Thema, sondern ein echter Faktor der Objektauswahl.