Die Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, über den ein Gebäude ab dem Bewertungsstichtag noch wirtschaftlich sinnvoll nutzbar ist. Abgeleitet wird sie nicht allein aus dem Baujahr, sondern aus dem Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Haustechnik. Sanierungen verlängern sie, aber nicht beliebig: Tragwerk und Grundriss bleiben bestehen.
Ausführlich erklärt
Die Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, über den ein Gebäude vom Bewertungsstichtag an noch wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann. Sie ist neben dem Kapitalisierungszinssatz die empfindlichste Annahme jeder Bewertung. Ermittelt wird sie nicht schematisch aus dem Baujahr, sondern aus dem tatsächlichen Zustand. Ausgangspunkt ist eine für die Gebäudeart übliche Gesamtnutzungsdauer, von der das Alter abgezogen wird. Dieses rechnerische Ergebnis ist anschließend anhand des Zustands zu korrigieren: Durchgeführte Sanierungen verlängern die Restnutzungsdauer, Instandhaltungsrückstände verkürzen sie.
Ein saniertes Gründerzeithaus kann daher eine längere Restnutzungsdauer aufweisen als ein vernachlässigter Bau aus den 1970er-Jahren. Für die Korrektur bestehen mehrere gebräuchliche Modelle. Verbreitet ist die Betrachtung der wesentlichen Bauteile mit ihren jeweiligen Erneuerungszyklen – Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik, Innenausbau – gewichtet nach ihrem Anteil an den Herstellungskosten. Daraus ergibt sich ein modifiziertes Alter, aus dem die Restnutzungsdauer abgeleitet wird. Wichtig ist, dass eine Modernisierung die Restnutzungsdauer verlängert, aber nicht beliebig: Tragwerk und Grundriss bleiben bestehen und begrenzen die wirtschaftliche Nutzbarkeit.
In der Bewertung wirkt die Restnutzungsdauer über zwei Wege. Im Ertragswertverfahren bestimmt sie gemeinsam mit dem Kapitalisierungszinssatz den Vervielfältiger: Je länger sie ist, desto höher der Barwert der künftigen Erträge. Im Sachwertverfahren steuert sie die Alterswertminderung, also den Abschlag vom Neuherstellungswert der baulichen Anlagen. Bei sehr alten Gebäuden wird häufig eine Mindestrestnutzungsdauer angesetzt, sofern das Objekt weiterhin ordnungsgemäß genutzt und erhalten wird. Der Grund ist praktisch: Ein Gebäude, das seit hundertfünfzig Jahren steht und laufend instand gehalten wird, ist nicht wirtschaftlich am Ende, nur weil eine rechnerische Gesamtnutzungsdauer überschritten ist.
Bei der Anwendung ist auf Doppelerfassungen zu achten. Ein Instandhaltungsrückstand darf nicht gleichzeitig über eine verkürzte Restnutzungsdauer, erhöhte Bewirtschaftungskosten und einen zusätzlichen Abschlag berücksichtigt werden – ein häufiger Fehler, der zu systematischer Unterbewertung führt. Steuerlich ist die Restnutzungsdauer von der Abschreibungsdauer zu unterscheiden. Für die Absetzung für Abnutzung sieht das Einkommensteuerrecht pauschale Sätze vor; ein Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer ist möglich, erfordert aber ein Gutachten und wird streng geprüft. Für Eigentümer folgt daraus ein unmittelbarer Zusammenhang: Instandhaltung ist nicht nur Werterhaltung, sondern verlängert die wirtschaftliche Nutzbarkeit und damit den Wert.
Für Käufer ist die Frage nach durchgeführten Sanierungen samt Jahr und Umfang entsprechend zentral. In einem Gutachten sollte die Herleitung nachvollziehbar sein. Ein Wert, der ohne Begründung genannt wird, ist angreifbar; eine Ableitung, die Baujahr, durchgeführte Maßnahmen und den Zustand der wesentlichen Bauteile darstellt, ist belastbar. Weil die Restnutzungsdauer über den Vervielfältiger unmittelbar auf das Ergebnis wirkt, lohnt die Prüfung dieser Annahme besonders. Eine um zehn Jahre abweichende Restnutzungsdauer verschiebt das Ergebnis spürbar.