Das Baualter ist die Zeit zwischen der Fertigstellung eines Gebäudes und dem Bewertungsstichtag; daraus werden Alterswertminderung und Restnutzungsdauer abgeleitet. Wichtiger als das Baujahr ist der Zustand: Wurden Dach, Fenster, Fassade, Heizung und Leitungen erneuert, gilt das Haus rechnerisch als jünger, bei erheblichem Instandhaltungsrückstand als älter.
Ausführlich erklärt
Das Baualter bezeichnet die Zeitspanne zwischen der Errichtung eines Gebäudes und dem Bewertungsstichtag. Es ist eine der grundlegenden Eingangsgrößen jeder Immobilienbewertung, weil daraus die Alterswertminderung und die verbleibende Nutzungsdauer abgeleitet werden. Maßgeblich ist dabei das Jahr der Fertigstellung, nicht das Jahr der Baubewilligung. In der Bewertung wirkt das Baualter vor allem im Sachwertverfahren.
Ausgehend von den Herstellungskosten eines vergleichbaren Neubaus wird ein Abschlag für Alterung vorgenommen, der sich aus dem Verhältnis von Baualter zur Gesamtnutzungsdauer ergibt. Die anzusetzende Gesamtnutzungsdauer hängt von Bauweise und Objektart ab: Massivbauten weisen längere Zeiträume auf als Leichtbauten, Wohngebäude längere als viele Gewerbeobjekte. Im Ertragswertverfahren fließt das Alter über die Restnutzungsdauer und den Kapitalisierungszeitraum ein. Wichtiger als das nominelle Alter ist jedoch der tatsächliche Zustand.
Deshalb arbeitet die Bewertungspraxis mit dem modifizierten oder fiktiven Baualter. Wurden wesentliche Bauteile erneuert – Dach, Fenster, Fassade und Dämmung, Heizung, Elektro- und Sanitärinstallationen, Steigleitungen –, verlängert sich die Restnutzungsdauer, und das Gebäude wird bewertungstechnisch jünger eingestuft. Umgekehrt kann ein vernachlässigtes Objekt mit erheblichem Instandhaltungsrückstand älter angesetzt werden, als es das Baujahr nahelegt. Entscheidend ist daher, welche Bauteile wann erneuert wurden und in welcher Qualität.
Aus der Bauepoche lassen sich zudem typische Eigenschaften ableiten. Gründerzeitbauten bieten hohe Räume und massive Ziegelwände, haben aber Tramdecken, schwachen Wärmeschutz und häufig nachträglich eingebaute Bäder. Bauten der Zwischen- und Nachkriegszeit sind funktional und sparsam dimensioniert, oft mit geringen Raumhöhen. In den Sechziger- bis Achtzigerjahren dominieren Betonskelett- und Plattenbauweisen mit teils problematischen Baustoffen wie asbesthaltigen Platten oder künstlichen Mineralfasern.
Ab den Neunzigerjahren steigen die Anforderungen an Wärmeschutz deutlich, ab den 2000er-Jahren kommen dichte Gebäudehüllen mit kontrollierter Lüftung hinzu. Für Käufer ist diese Zuordnung ein guter Ausgangspunkt für die Prüfliste: Bei Objekten bestimmter Baualtersklassen sind jeweils andere Bauteile die kritischen. Bei Gebäuden aus den Siebzigerjahren etwa stehen Flachdächer, Fenster und Schadstofffragen im Vordergrund, bei Gründerzeithäusern Feuchtigkeit im Mauerwerk, Deckenauflager und Steigleitungen. Steuerlich spielt das Baualter ebenfalls eine Rolle, weil eine kürzere Restnutzungsdauer eine höhere Abschreibung rechtfertigen kann.
Der Nachweis erfolgt über ein Gutachten, das den Bauzustand konkret dokumentiert; das bloße Baujahr genügt dafür nicht. Für die Praxis gilt: Das Baujahr aus dem Inserat sagt wenig, solange nicht bekannt ist, was seither passiert ist. Eine Liste der durchgeführten Sanierungen mit Jahr, Umfang und Rechnungsnachweis ist für die Beurteilung deutlich aussagekräftiger und sollte bei jeder Besichtigung erfragt werden. Bei Wohnungseigentumsobjekten liefern zusätzlich die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre ein realistisches Bild darüber, was bereits erledigt wurde und was noch bevorsteht.