Zu den Außenflächen zählen Balkon, Loggia, Terrasse und Garten. In Inseraten werden sie üblicherweise gesondert ausgewiesen und nicht in die Wohnfläche eingerechnet. Über den Wert entscheiden Ausrichtung, Tiefe, Ruhe und Einsehbarkeit: Ein tiefer Südbalkon zum ruhigen Hof ist deutlich mehr wert als ein gleich großer Nordbalkon zur Straße.
Ausführlich erklärt
Als Außenfläche werden alle zur Wohnung oder zum Haus gehörenden Freibereiche bezeichnet: Balkon, Loggia, Terrasse, Dachterrasse, Garten, Vorgarten oder Innenhofanteil. Für Käufer und Mieter ist dieser Bereich einer der stärksten Nachfragetreiber überhaupt, spätestens seit die Bedeutung privater Freiflächen im Wohnungsmarkt deutlich zugenommen hat. Rechnerisch heikel ist die Frage, wie Außenflächen in Flächenangaben und Preise einfließen. Zunächst ist zu unterscheiden zwischen der Nutzfläche im Sinne des Mietrechts und des Wohnungseigentumsrechts einerseits und der Wohnfläche in der Marktkommunikation andererseits.
Für die Nutzwertfestsetzung im Wohnungseigentum und für die Nutzflächenberechnung nach Mietrecht werden Freiflächen nicht wie Innenräume behandelt; Balkone, Terrassen und Gärten fließen dort nicht oder nur über Zu- und Abschläge in die Bewertung ein. In Inseraten wird die Freifläche daher üblicherweise gesondert ausgewiesen und nicht in die Wohnfläche eingerechnet. In der Bewertungspraxis arbeitet man mit Anrechnungsfaktoren. Eine überdachte, windgeschützte Loggia wird höher gewichtet als ein schmaler, exponierter Balkon; eine ebenerdige Terrasse mit direktem Gartenzugang höher als eine Dachterrasse ohne Beschattung.
Gartenflächen werden meist nur mit einem geringen Bruchteil des Quadratmeterpreises der Wohnfläche angesetzt, wobei die ersten Quadratmeter deutlich mehr wert sind als jeder weitere – ein kleiner nutzbarer Garten wirkt sich stärker aus als die Vergrößerung eines ohnehin großen Gartens. Qualitativ entscheiden mehrere Kriterien über den tatsächlichen Wert: Ausrichtung und Besonnung, Tiefe der Fläche und damit die Möglichkeit, einen Tisch sinnvoll aufzustellen, Einsehbarkeit von Nachbarn oder der Straße, Lärmbelastung, Zugang direkt aus dem Wohnraum sowie Witterungsschutz. Ein zwei Meter tiefer Südbalkon zum ruhigen Innenhof ist wesentlich mehr wert als ein gleich großer Nordbalkon zur Durchzugsstraße. Rechtlich ist zu klären, welchen Status die Fläche hat.
Balkone, Terrassen und Gartenanteile können als Zubehör-Wohnungseigentum untrennbar mit einer Wohnung verbunden sein, sie können als allgemeiner Teil mit einem Sondernutzungsrecht zugewiesen sein, oder sie können lediglich auf einer Benützungsregelung beruhen. Diese Varianten unterscheiden sich in Verkäuflichkeit und Beständigkeit erheblich und sollten vor dem Kauf aus Grundbuch, Nutzwertgutachten und Wohnungseigentumsvertrag erhoben werden. Kostenseitig ist zu bedenken, dass Außenflächen Erhaltungsaufwand verursachen. Abdichtungen von Terrassen über beheizten Räumen, Balkonbeläge, Geländer, Entwässerung und – bei Gärten – Pflege und Einfriedung sind laufende Themen.
Wer für die Fläche zuständig ist, folgt wiederum aus dem rechtlichen Status. Bei Neubauprojekten lohnt der Blick auf die tatsächlich nutzbare Geometrie: Eine Freifläche, die durch Stützen, Abluftschächte oder schräge Zuschnitte zerschnitten ist, bringt weniger Nutzen, als die Quadratmeterzahl vermuten lässt. Für Inserate empfiehlt sich daher eine transparente Darstellung: Art der Freifläche, Quadratmeter, Ausrichtung und Zugang gesondert angeben, statt alles in eine Gesamtzahl zu addieren. Das schafft Vertrauen und reduziert Enttäuschungen bei der Besichtigung.