Beim Sachwert wird der Bodenwert mit den Baukosten eines vergleichbaren Neubaus zusammengezählt, vermindert um die Abnutzung durch das Alter. Anschließend ist das Ergebnis an das Marktniveau anzupassen, weil Herstellungskosten und erzielbarer Preis je nach Lage weit auseinanderfallen. Angewendet wird er vor allem dort, wo Vergleichspreise und Mieterträge fehlen.
Ausführlich erklärt
Der Sachwert einer Liegenschaft ergibt sich aus der Summe des Bodenwerts und des Zeitwerts der baulichen Anlagen einschließlich der Außenanlagen. Er beantwortet die Frage, welcher Aufwand erforderlich wäre, um eine vergleichbare Liegenschaft herzustellen – vermindert um die bereits verbrauchte Nutzungsdauer. Der Bodenwert wird gesondert ermittelt, üblicherweise über einen Vergleich mit Kaufpreisen ähnlicher unbebauter Grundstücke. Er ist nicht abnutzbar und daher unabhängig vom Alter des Gebäudes.
Der Zeitwert der baulichen Anlagen leitet sich aus den Neuherstellungskosten ab, vermindert um die Alterswertminderung. Die Neuherstellungskosten werden über Baukostenkennwerte je Quadratmeter Brutto- oder Nettogeschossfläche ermittelt, differenziert nach Gebäudeart, Ausstattungsstandard und Region. Die Alterswertminderung folgt aus dem Verhältnis der bisherigen zur gesamten Nutzungsdauer und wird anhand des tatsächlichen Zustands korrigiert: Durchgeführte Sanierungen verlängern die Restnutzungsdauer, Instandhaltungsrückstände verkürzen sie. Wesentlich ist der letzte Schritt: die Marktanpassung.
Der so ermittelte vorläufige Sachwert entspricht regelmäßig nicht dem Marktwert, weil er nur Herstellungskosten abbildet und nicht, was am Markt tatsächlich bezahlt wird. In gefragten Lagen liegen die Marktpreise darüber, in Regionen mit schwacher Nachfrage darunter – teils erheblich. Über einen Marktanpassungsfaktor, der aus tatsächlichen Transaktionen abgeleitet wird, erfolgt daher eine Angleichung. Ohne diesen Schritt ist ein Sachwert für die Verkehrswertermittlung nicht verwendbar.
Angewendet wird der Sachwert vor allem dort, wo weder ausreichend Vergleichsmaterial vorliegt noch ein Ertragsbezug besteht: bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, bei Spezialimmobilien, bei besonderen Objekten ohne funktionierenden Markt sowie ergänzend zur Plausibilisierung anderer Verfahren. Bei Eigentumswohnungen ist das Vergleichswertverfahren maßgeblich, bei vermieteten Objekten das Ertragswertverfahren. Ein häufiges Missverständnis besteht darin, den Sachwert mit dem erzielbaren Preis gleichzusetzen. Für ein aufwendig errichtetes Haus in schwacher Lage kann der Sachwert deutlich über dem Marktwert liegen – die investierten Herstellungskosten sind dann nicht wiederzugewinnen.
Das ist eine der wichtigsten Erkenntnisse für Bauherren: Was gebaut wird, ist nicht automatisch das, was der Markt später bezahlt. Für die Versicherung ist eine verwandte, aber andere Größe maßgeblich: der Neuwert beziehungsweise Wiederaufbauwert, der ohne Alterswertminderung und ohne Bodenwert ermittelt wird. Er dient der Bemessung der Versicherungssumme und ist regelmäßig deutlich höher als der Sachwert. Für die Praxis empfiehlt sich, bei jedem genannten Sachwert zu klären, ob eine Marktanpassung erfolgt ist.
Ein Wert ohne diesen Schritt beschreibt Herstellungskosten, nicht den erzielbaren Preis. Für Käufer eines Einfamilienhauses ist der Sachwert dennoch nützlich: Er zeigt, welcher Aufwand in der Substanz steckt, und macht sichtbar, ob ein Kaufpreis überwiegend auf den Grund oder auf das Gebäude entfällt – eine Information, die auch steuerlich für die Abschreibungsbasis von Bedeutung ist.