Die Vergleichsmiete ist jener Mietzins, der für vergleichbare Objekte in vergleichbarer Lage tatsächlich vereinbart wird; sie ist die Grundlage der Preisfindung bei der Vermietung. Angebotsmieten taugen dafür schlecht, weil sie systematisch über den tatsächlich vereinbarten Werten liegen. Wo das Mietrecht Obergrenzen vorgibt, hat der Vergleich nur eingeschränkte Bedeutung.
Ausführlich erklärt
Die Vergleichsmiete ist jener Mietzins, der für vergleichbare Objekte in vergleichbarer Lage tatsächlich vereinbart wird. Sie ist die Grundlage jeder Preisfindung bei der Vermietung und eine zentrale Eingangsgröße des Ertragswertverfahrens. Entscheidend ist die Datengrundlage. Angebotsmieten aus Inseraten liegen systematisch über den tatsächlich vereinbarten Werten, weil verhandelt wird und weil überhöhte Angebote länger online bleiben und dadurch überrepräsentiert sind.
Belastbarer sind abgeschlossene Verträge – zugänglich über Auswertungen von Datenanbietern, über Auskünfte ortskundiger Makler und Hausverwaltungen sowie über eigene Erfahrungswerte bei größeren Beständen. Für die Ableitung sind die Vergleichsobjekte an das Bewertungsobjekt anzupassen. Zu- und Abschläge kommen in Betracht für Lage im engeren Sinn, Stockwerk und Vorhandensein eines Lifts, Zustand und Ausstattung, Grundrissqualität, Belichtung und Lärmsituation, Freiflächen, Energiekennwerte und Nebenflächen. Jede Anpassung sollte begründbar sein; eine Aneinanderreihung nicht hergeleiteter Prozentsätze macht das Ergebnis angreifbar.
Wesentlich ist ferner die Konsistenz der Bezugsgrößen. Verglichen werden darf nur, was auf derselben Grundlage beruht: derselbe Mietbestandteil – üblicherweise der Hauptmietzins ohne Betriebskosten und ohne Umsatzsteuer – und dieselbe Flächendefinition. Weil die beworbene Wohnfläche in Österreich nicht normiert ist und Freibereiche unterschiedlich eingerechnet werden, entstehen sonst Abweichungen, die den Vergleich wertlos machen. Zu berücksichtigen ist der Effekt der Objektgröße: Die Quadratmetermiete verläuft degressiv, kleine Wohnungen erzielen höhere Werte je Quadratmeter als große.
Vergleichsobjekte sollten daher in einer ähnlichen Größenklasse liegen. Im mietrechtlich gebundenen Bereich hat die Vergleichsmiete nur eingeschränkte Bedeutung, weil dort die gesetzlichen Obergrenzen maßgeblich sind – Richtwert mit begründeten Zu- und Abschlägen, Kategoriebetrag oder angemessener Mietzins. Für Letzteren wiederum ist ein Vergleich mit ähnlichen Objekten heranzuziehen, weshalb die Frage auch dort auftaucht. In der Bewertung fließt die Vergleichsmiete als nachhaltig erzielbarer Rohertrag in das Ertragswertverfahren ein.
Anzusetzen ist dabei nicht die aktuell vereinbarte Miete, sondern jene, die bei Neuvermietung dauerhaft erzielbar wäre – bei Objekten mit gebundenen Altverträgen weicht beides erheblich voneinander ab, weshalb Ist-Ertrag und Potenzial getrennt darzustellen sind. Für Vermieter ist die praktische Empfehlung, mehrere Quellen heranzuziehen und den Ansatz zu dokumentieren. Für Mieter dient derselbe Vergleich der Einschätzung, ob eine geforderte Miete marktgerecht ist. Zu unterscheiden ist die Vergleichsmiete vom ortsüblichen Entgelt, das bei titelloser Benützung und bei bestimmten Entschädigungen maßgeblich ist, sowie vom angemessenen Mietzins als mietrechtlicher Kategorie.
Alle drei beruhen auf einem Vergleich mit ähnlichen Objekten, folgen aber unterschiedlichen Zwecken und können im Einzelfall zu unterschiedlichen Beträgen führen. Für die Praxis genügt ein einfacher Grundsatz: Verglichen wird mit tatsächlich abgeschlossenen Verträgen, auf derselben Flächenbasis und für dieselbe Mietkomponente. Alles andere führt zu Zahlen, die nicht belastbar sind.