Yield ist das englische Wort für Rendite und steht in Marktberichten internationaler Investoren. Der Bruttowert setzt die Jahresnettomiete zum Kaufpreis ins Verhältnis; der Nettowert zieht die nicht auf Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten ab und rechnet Kaufnebenkosten ein. Weil nicht alle Berichte gleich rechnen, lohnt ein Blick auf die Definition.
Ausführlich erklärt
Yield ist der englische Ausdruck für Rendite und findet sich in Marktberichten, Investorenpräsentationen und internationalen Transaktionen. Weil er in mehreren Zusammensetzungen auftritt, lohnt eine Zuordnung zu den österreichischen Begriffen. Der Gross Initial Yield entspricht der Bruttoanfangsrendite: die Jahresnettomiete geteilt durch den Kaufpreis, ohne Abzug von Bewirtschaftungskosten und ohne Berücksichtigung der Erwerbsnebenkosten. Er ist einfach zu berechnen und fällt systematisch zu hoch aus.
Der Net Initial Yield entspricht der Nettoanfangsrendite: der Reinertrag – also die Jahresnettomiete abzüglich der nicht überwälzbaren Bewirtschaftungskosten – geteilt durch die Gesamtinvestition einschließlich Erwerbsnebenkosten. Er ist der übliche Vergleichsmaßstab im professionellen Transaktionsmarkt. Die Differenz zwischen beiden Größen beträgt regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte. Der Prime Yield oder die Spitzenrendite bezeichnet den Wert, der für die besten Objekte in den besten Lagen eines Marktes erzielt wird.
Er dient als Referenzpunkt: Marktberichte weisen ihn je Nutzungsart und Standort aus, ergänzt um Bandbreiten für die übrigen Segmente. Weil die Rendite invers zum Preis verläuft, bedeuten sinkende Werte steigende Preise. Der Exit Yield ist jener Satz, mit dem in einer Investitionsrechnung der Wert am Ende der Haltedauer ermittelt wird. Er ist eine Annahme über die künftige Marktlage und damit eine der kritischsten Größen jeder Kalkulation – kleine Änderungen verschieben das Ergebnis erheblich.
Wird er niedriger angesetzt als der Ankaufszinssatz, unterstellt die Rechnung eine Marktverbesserung, was offengelegt werden sollte. Verwandt ist die Cap Rate, die im Wesentlichen dem Kapitalisierungs- beziehungsweise Liegenschaftszinssatz entspricht: das Verhältnis von Reinertrag zu Wert. Bei der Verwendung solcher Begriffe ist auf die Konvention zu achten. Marktberichte unterschiedlicher Häuser definieren Yields nicht immer gleich – insbesondere bei der Frage, welche Kosten abgezogen und ob Erwerbsnebenkosten eingerechnet werden.
Ein Vergleich über Quellen hinweg setzt daher voraus, die jeweilige Definition zu kennen; sie steht üblicherweise in den Erläuterungen des Berichts. Für private Anleger ist die Übersetzung praktisch nützlich: Wer eine Angabe als Yield vorfindet, sollte nachrechnen, ob es sich um eine Brutto- oder eine Nettogröße handelt. Auffällig hohe Werte sind fast immer ein Hinweis auf erhöhtes Risiko – schwache Lage, Sanierungsstau, problematische Mieterstruktur oder eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit. Wer die Ursache benennen kann, trifft eine bewusste Entscheidung.
Weitere gebräuchliche Ausdrücke aus demselben Umfeld sind Yield Compression für sinkende Renditen bei steigenden Preisen und Yield Gap für den Abstand zwischen Immobilienrendite und der Verzinsung sicherer Anleihen – eine Größe, die Investoren zur Einschätzung der relativen Attraktivität heranziehen. Verengt sich dieser Abstand, verlieren Immobilien gegenüber Anleihen an Attraktivität – ein Mechanismus, der in Zinswenden unmittelbar auf die Preise wirkt.