Cap Rate ist der englische Ausdruck für Kapitalisierungszinssatz oder Nettoanfangsrendite: Jahresertrag nach Bewirtschaftungskosten, vor Finanzierung und Steuern, geteilt durch Kaufpreis oder Wert. Bei gleichbleibenden Erträgen bedeuten sinkende Cap Rates steigende Preise, steigende Cap Rates fallende Preise oder eine höhere Risikoeinschätzung. Veröffentlichte Spitzenrenditen gelten nur für Objekte in Bestlagen.
Ausführlich erklärt
Cap Rate ist die Kurzform von Capitalization Rate und bezeichnet im angloamerikanischen Immobilienmarkt jene Kennzahl, die den jährlichen Reinertrag einer Immobilie ins Verhältnis zu ihrem Wert oder Kaufpreis setzt. Sie ist das internationale Pendant zu dem, was im deutschsprachigen Raum als Kapitalisierungszinssatz oder Nettoanfangsrendite geführt wird, und begegnet in Österreich vor allem bei institutionellen Transaktionen, in Marktberichten und in der Kommunikation internationaler Investoren. Berechnet wird sie als Net Operating Income geteilt durch den Kaufpreis oder Marktwert. Der Net Operating Income – kurz NOI – ist der Jahresreinertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten, aber vor Finanzierungskosten, Abschreibung und Steuern.
Genau darin liegt der wesentliche Unterschied zur häufig verwendeten Bruttorendite: Die Cap Rate arbeitet mit einem bereinigten Ertrag und ist daher aussagekräftiger, aber auch abhängig davon, welche Kostenpositionen tatsächlich abgezogen wurden. Bei internationalen Vergleichen ist deshalb stets zu klären, wie der NOI definiert wurde. Die Cap Rate lässt sich in beide Richtungen verwenden. Ist der Ertrag bekannt und wird eine marktübliche Cap Rate unterstellt, ergibt sich daraus der Wert – dieses Vorgehen entspricht der klassischen Ertragswertermittlung.
Umgekehrt zeigt die aus einer tatsächlichen Transaktion abgeleitete Cap Rate, welche Renditeerwartung der Markt in diesem Segment hat. Als Marktindikator ist die Kennzahl besonders nützlich. Sinkende Cap Rates bei gleichbleibenden Erträgen bedeuten steigende Preise; man spricht dann von Cap Rate Compression oder Yield Compression. Steigende Cap Rates bedeuten fallende Preise oder eine höhere Risikoeinschätzung.
Da sich Immobilienrenditen an den Zinsen risikoarmer Anlagen orientieren, folgen Cap Rates typischerweise mit Verzögerung dem allgemeinen Zinsniveau, ergänzt um einen Risikoaufschlag für Objektart, Lage, Mieterstruktur und Liquidität. Unterschieden wird ferner zwischen der Entry Cap Rate beim Ankauf und der Exit Cap Rate, die für den unterstellten Verkauf am Ende der Haltedauer angesetzt wird. In Projektkalkulationen ist die Exit Cap Rate eine der sensibelsten Annahmen überhaupt: Bereits geringe Abweichungen verändern das Ergebnis erheblich, weshalb sie stets konservativ gewählt und in einer Sensitivitätsrechnung variiert werden sollte. Zu beachten ist, dass die Cap Rate keine Aussage über die Eigenkapitalverzinsung trifft, weil sie Finanzierung und Steuern ausklammert.
Dafür sind Kennzahlen wie der Cash-on-Cash-Return oder der interne Zinsfuß heranzuziehen. Für österreichische Investoren ist die Kennzahl vor allem beim Vergleich mit internationalen Märkten und beim Lesen von Marktberichten nützlich. Die großen Maklerhäuser veröffentlichen regelmäßig Spitzenrenditen für Büro, Einzelhandel, Logistik und Wohnen; diese Werte beziehen sich auf erstklassige Objekte in Bestlagen und sind nicht auf Durchschnittsobjekte übertragbar. Wer die Kennzahl selbst anwendet, sollte den zugrunde gelegten Reinertrag stets dokumentieren, damit spätere Vergleiche methodisch konsistent bleiben.