Mit dem Kapitalisierungszinssatz werden künftige Erträge einer Liegenschaft auf den Bewertungsstichtag umgerechnet. Er spiegelt die Renditeerwartung des Marktes für Lage, Objektart und Risiko wider. Je höher der Satz, desto niedriger der Ertragswert; schon kleine Änderungen verschieben das Ergebnis stark. Am belastbarsten wird er aus Verkäufen vergleichbarer Objekte abgeleitet.
Ausführlich erklärt
Der Kapitalisierungszinssatz ist jener Zinssatz, mit dem künftige Erträge einer Liegenschaft auf den Bewertungsstichtag abgezinst werden. Er ist die empfindlichste Stellgröße des Ertragswertverfahrens: Bereits geringe Änderungen verschieben das Ergebnis erheblich. Inhaltlich bildet er die Renditeerwartung des Marktes für die jeweilige Objektart, Lage und Risikoklasse ab. Er lässt sich gedanklich in mehrere Bestandteile zerlegen.
Ausgangspunkt ist ein risikoarmer Basiszins, der sich an der Verzinsung langfristiger Staatsanleihen orientiert. Darauf werden Zuschläge gerechnet: für das allgemeine Immobilienrisiko, für die Illiquidität, für das Ausfall- und Leerstandsrisiko der konkreten Mieterstruktur, für die Drittverwendungsfähigkeit, für den baulichen Zustand und für die Lagequalität. Abschläge kommen bei besonders sicheren, langfristig vermieteten Objekten in Bestlagen in Betracht. Methodisch sauberer als eine solche Zerlegung ist die Ableitung aus dem Markt.
Aus tatsächlichen Transaktionen vergleichbarer Objekte lässt sich rückrechnen, welchen Zinssatz Käufer implizit angesetzt haben – Reinertrag geteilt durch Kaufpreis. In Österreich dient dafür vor allem die Kaufpreissammlung des Grundbuchs, ergänzt um Marktberichte. Diese marktgestützte Ableitung ist der Weg, den das Liegenschaftsbewertungsgesetz nahelegt. Die Wirkung auf den Wert lässt sich einfach beschreiben: Der Wert verhält sich näherungsweise umgekehrt proportional zum Zinssatz.
Steigt der Kapitalisierungszinssatz von vier auf viereinhalb Prozent, sinkt der Ertragswert bei gleichem Reinertrag um rund elf Prozent. Genau dieser Mechanismus erklärt, warum Immobilienbewertungen in Phasen steigender Zinsen unter Druck geraten, ohne dass sich an Mieten oder Bausubstanz etwas geändert hätte. Für die Anwendung sind zwei Punkte wesentlich. Erstens die Konsistenz: Der Zinssatz muss zu der Ertragsgröße passen, auf die er angewendet wird.
Wird ein Reinertrag nach Abzug sämtlicher Bewirtschaftungskosten kapitalisiert, ist ein anderer Satz anzusetzen als bei einer Bruttogröße. Zweitens die Vermeidung von Doppelerfassungen: Ein Risiko, das bereits über einen erhöhten Ansatz für das Mietausfallwagnis oder über eine verkürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt wurde, darf nicht zusätzlich in den Zinssatz einfließen. Für die Beurteilung eines Gutachtens ist der Kapitalisierungszinssatz daher die erste Zahl, die man prüfen sollte. Ein Gutachten, das ihn ohne Herleitung nennt, ist angreifbar; eines, das ihn aus vergleichbaren Transaktionen ableitet und die Zuschläge einzeln begründet, ist belastbar.
International wird dieselbe Größe als Cap Rate bezeichnet, in der österreichischen Bewertungspraxis häufig als Liegenschaftszinssatz. Als grobe Orientierung gilt: Wohnimmobilien in guten Lagen mit stabiler Nachfrage werden mit niedrigeren Sätzen kapitalisiert als Gewerbeobjekte, Spezialimmobilien oder Objekte in Regionen mit schrumpfender Bevölkerung. Innerhalb einer Objektart wirken Mieterbonität, Restlaufzeiten der Verträge und Drittverwendungsfähigkeit differenzierend. Für Investoren ist der Zinssatz zugleich ein Marktindikator: Sinkende Sätze bei gleichbleibenden Erträgen bedeuten steigende Preise, steigende Sätze fallende Preise oder eine höhere Risikoeinschätzung des Marktes.