Die Leerstandsquote gibt an, welcher Anteil eines Bestands nicht vermietet ist – gerechnet nach Fläche, nach Zahl der Einheiten oder nach entgangenem Ertrag. Eine Momentaufnahme kann ein einzelner Mieterwechsel verzerren; aussagekräftig ist der Verlauf mehrerer Jahre. Für Wohnungen fehlt in Österreich eine einheitliche Erfassung.
Ausführlich erklärt
Die Leerstandsquote gibt an, welcher Anteil eines Bestands nicht vermietet ist. Sie ist eine der wichtigsten Kennzahlen zur Beurteilung von Anlageobjekten und Märkten – und zugleich eine, deren Aussagekraft stark von der Berechnungsweise abhängt. Berechnet wird sie entweder nach Fläche oder nach Anzahl der Einheiten. Die flächenbezogene Betrachtung ist bei Gewerbeobjekten üblich und aussagekräftiger, weil eine leerstehende Großfläche wirtschaftlich schwerer wiegt als ein kleines Büro.
Die einheitenbezogene Betrachtung ist bei Wohnobjekten verbreitet. Eine dritte Variante ist die ertragsbezogene Quote, die den entgangenen Mietertrag ins Verhältnis zum potenziellen Gesamtertrag setzt – sie bildet die wirtschaftliche Wirkung am genauesten ab. Ebenso wichtig ist der Stichtag. Eine Momentaufnahme kann durch einen einzelnen Mieterwechsel verzerrt sein; aussagekräftiger ist ein Durchschnitt über zwölf Monate.
Bei der Beurteilung eines Objekts sollte daher nach dem Verlauf über mehrere Jahre gefragt werden, nicht nach einer einzelnen Zahl. In der Bewertung wirkt die Quote auf zwei Wegen. Kurzfristiger Fluktuationsleerstand fließt über das Mietausfallwagnis in die Bewirtschaftungskosten ein. Dauerhafter Leerstand ist dagegen bereits bei der Ermittlung des nachhaltig erzielbaren Rohertrags zu berücksichtigen.
Eine doppelte Erfassung – einmal über einen reduzierten Rohertrag und zusätzlich über ein erhöhtes Ausfallwagnis – führt zu einer systematischen Unterbewertung und ist ein häufiger Fehler. Für die Markteinschätzung ist die Quote ein zentraler Indikator. Eine niedrige Quote deutet auf angespannte Marktverhältnisse und Preisdruck nach oben hin, eine hohe auf Angebotsüberhang. Als funktionsfähig gilt ein Markt in der Regel bei einer geringen, aber nicht bei null liegenden Quote – ein gewisser Fluktuationsleerstand ist notwendig, damit Wohnungssuchende überhaupt Auswahl haben.
Die Datenlage ist in Österreich allerdings schwierig. Es gibt keine flächendeckende, einheitliche Erfassung von Leerstand im Wohnbereich. Schätzungen stützen sich auf Registerdaten, Verbrauchsdaten oder Erhebungen einzelner Gemeinden und weichen erheblich voneinander ab. Zahlen zum Wohnungsleerstand sind daher mit Vorsicht zu interpretieren und werden in der wohnungspolitischen Debatte unterschiedlich verwendet.
Für Gewerbeimmobilien ist die Datenlage besser, weil Maklerhäuser regelmäßige Marktberichte für die wichtigsten Standorte veröffentlichen. Für Käufer eines Anlageobjekts empfiehlt sich, die Leerstandshistorie der letzten Jahre zu erfragen und mit dem Marktumfeld abzugleichen. Eine Quote, die deutlich über dem Marktdurchschnitt liegt, hat konkrete Ursachen – Zuschnitt, Zustand, Preisniveau oder Lage – die sich benennen lassen sollten. Lässt sich keine Ursache finden, ist sie meist nur noch nicht gefunden.
Bei Gewerbeobjekten ist ergänzend die Restlaufzeit der Mietverträge zu betrachten. Ein Objekt mit null Prozent Leerstand, dessen Hauptmieter in zwei Jahren ausläuft, ist risikoreicher als eines mit moderatem Leerstand und langfristig gebundenen Mietern.