Die Objektrendite zeigt die Verzinsung der gesamten Investition, unabhängig davon, wie sie finanziert wurde. Gerechnet wird die nachhaltig erzielbare Jahresmiete ohne Betriebskosten, vermindert um die Kosten des Eigentümers, geteilt durch Kaufpreis samt Nebenkosten. Liegt sie unter den Kreditzinsen, verschlechtert jede Fremdfinanzierung das Ergebnis.
Ausführlich erklärt
Die Objektrendite beschreibt die Verzinsung der gesamten Investition in eine Immobilie, unabhängig davon, wie diese finanziert wurde. Sie wird daher auch als unverschuldete Rendite bezeichnet: Zinsen und Tilgung bleiben außer Betracht. Berechnet wird sie als Verhältnis des Reinertrags zur Gesamtinvestition. Im Zähler steht die nachhaltig erzielbare Jahresnettomiete abzüglich jener Bewirtschaftungskosten, die der Eigentümer trägt – Verwaltung, Instandhaltung, nicht überwälzbare Betriebskosten und ein Ansatz für Mietausfall. Im Nenner steht der Kaufpreis zuzüglich sämtlicher Kaufnebenkosten.
Der Nutzen dieser Betrachtung liegt in der Vergleichbarkeit. Weil die Finanzierung ausgeblendet wird, misst die Objektrendite ausschließlich die Qualität der Immobilie selbst: Lage, Zustand, Mieterstruktur, Kostenniveau. Zwei Objekte lassen sich damit unabhängig davon vergleichen, ob eines mit hohem Eigenkapital und das andere weitgehend fremdfinanziert erworben würde. Ihr Gegenstück ist die Eigenkapitalrendite. Sie bezieht den Ertrag nach Abzug der Finanzierungskosten auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital und bildet damit den Hebeleffekt ab.
Liegt die Objektrendite über den Fremdkapitalkosten, steigt die Eigenkapitalrendite mit zunehmendem Fremdkapitalanteil; kehrt sich das Verhältnis um, wirkt derselbe Hebel in die Gegenrichtung und zehrt das eingesetzte Kapital auf. Genau dieser Mechanismus hat in Zinswenden zahlreiche hoch verschuldete Investments in Schwierigkeiten gebracht. Für die Beurteilung eines Angebots folgt daraus eine sinnvolle Reihenfolge. Zuerst wird die Objektrendite ermittelt: Trägt sich die Immobilie aus sich heraus? Erst danach wird die Finanzierung übergelegt: Verbessert oder verschlechtert sie das Ergebnis?
Wer diese Reihenfolge umkehrt, läuft Gefahr, ein schwaches Objekt durch eine günstige Finanzierung optisch aufzuwerten – ein Effekt, der spätestens bei der Anschlussfinanzierung endet. Zu unterscheiden ist die Objektrendite von der Nettoanfangsrendite, die dieselbe Logik verfolgt, aber im professionellen Transaktionsmarkt mit standardisierten Konventionen verwendet wird, sowie von der Bruttorendite, die weder Nebenkosten noch Bewirtschaftungskosten berücksichtigt und daher systematisch zu hoch ausfällt. Ebenfalls abzugrenzen ist der Cashflow. Die Objektrendite misst die Qualität des Investments, der Cashflow die monatliche Liquiditätswirkung nach Zins und Tilgung. Beide Betrachtungen ergänzen einander: Ein Objekt kann eine solide Objektrendite und dennoch negativen Cashflow aufweisen, wenn die Tilgung hoch angesetzt ist – wobei diese Tilgung Vermögensaufbau darstellt.
Für die Praxis empfiehlt sich, alle betrachteten Objekte nach derselben Konvention zu rechnen, unabhängig von der Darstellung im Exposé. Ein ergänzender Prüfschritt ist der Vergleich der Objektrendite mit den aktuellen Fremdkapitalkosten. Liegt sie darunter, verschlechtert jede Fremdfinanzierung das Ergebnis – ein Zustand, der in Niedrigzinsphasen selten war, seit der Zinswende aber wieder häufiger auftritt und bei der Kalkulation zu berücksichtigen ist. Für Eigennutzer spielt die Objektrendite keine unmittelbare Rolle, weil kein Mietertrag anfällt. Als gedankliche Kontrolle ist sie dennoch nützlich: Wer den Kaufpreis der ersparten Jahresmiete gegenüberstellt, erhält eine Vorstellung davon, ob ein Preis im Verhältnis zum Nutzen steht.