Die Bruttorendite setzt den Mietertrag ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital, ohne Bewirtschaftungskosten, Finanzierung und Steuern. Weil dabei mal die Netto-, mal die Bruttomiete und mal nur der Kaufpreis statt der Gesamtinvestition eingesetzt wird, sind Angaben oft nicht vergleichbar. Auffällig hohe Werte deuten fast immer auf erhöhtes Risiko hin.
Ausführlich erklärt
Die Bruttorendite setzt den Mietertrag einer Immobilie ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital, ohne Bewirtschaftungskosten, Finanzierung und Steuern zu berücksichtigen. Sie ist die gebräuchlichste Kennzahl in der Marktkommunikation und dient als schneller Vergleichsmaßstab zwischen Objekten. Das eigentliche Problem der Kennzahl ist nicht ihre Berechnung, sondern ihre Uneinheitlichkeit. In der Praxis kursieren mehrere Varianten, die zu spürbar unterschiedlichen Ergebnissen führen.
Im Zähler steht bei sauberer Rechnung die Jahresnettomiete, also der Hauptmietzins ohne Betriebskosten und ohne Umsatzsteuer. Verwendet jemand stattdessen den Bruttomietzins, erscheint die Rendite deutlich höher, obwohl kein zusätzlicher Ertrag entsteht – die Betriebskosten sind schließlich ein Durchlaufposten. Im Nenner steht entweder der reine Kaufpreis oder die Gesamtinvestition einschließlich Kaufnebenkosten. Da Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung und Provision zusammen einen erheblichen Aufschlag ausmachen, verändert diese Wahl das Ergebnis merklich.
Für einen belastbaren Vergleich empfiehlt sich daher eine feste eigene Konvention: Jahresnettomiete geteilt durch Gesamtinvestition inklusive Nebenkosten. Wer alle betrachteten Objekte nach demselben Muster durchrechnet, erhält vergleichbare Werte – unabhängig davon, wie die Zahlen im Exposé dargestellt wurden. Ein zusätzlicher Prüfschritt ist, die angesetzte Miete an realen Vergleichsmieten der Umgebung zu messen, statt sie ungeprüft zu übernehmen. Der Vervielfacher ist der Kehrwert derselben Information und in der Zinshauspraxis verbreiteter.
Ein Objekt mit vier Prozent Bruttorendite entspricht dem 25-fachen der Jahresmiete. Beide Darstellungen sagen dasselbe aus, sprechen aber unterschiedliche Zielgruppen an. Aussagekraft hat die Bruttorendite vor allem als Vorfilter und als Risikoindikator. Auffällig hohe Werte sind fast immer erkauft: durch schwache Lage, Sanierungsstau, kurze Restnutzungsdauer, problematische Mieterstruktur, kurze Restlaufzeit eines Baurechts oder eingeschränkte Verwertbarkeit.
Auffällig niedrige Werte finden sich in gefragten Lagen, wo Käufer Wertstabilität und künftige Wertsteigerung höher gewichten als laufenden Ertrag. Die Kennzahl misst also weniger die Attraktivität eines Objekts als die Risikoeinschätzung des Marktes. Ihre Grenzen sind klar zu benennen. Sie berücksichtigt weder nicht überwälzbare Kosten noch Instandhaltungsbedarf, weder Leerstandsrisiko noch Finanzierungsstruktur, weder Steuern noch Wertentwicklung.
Zwei Objekte mit identischer Bruttorendite können nach Steuern völlig unterschiedlich abschneiden, etwa weil sich Grundanteil, Baujahr und Sanierungsstruktur unterscheiden. Für eine Investitionsentscheidung ist die Bruttorendite daher der Anfang, nicht das Ergebnis. Ergänzt werden sollte sie um eine Nettobetrachtung, eine Cashflow-Rechnung nach Finanzierung und Steuern sowie einen Stresstest mit höheren Zinsen und Leerstand. Bei Objekten mit mietrechtlich gebundenen Altverträgen ist zusätzlich zwischen der aktuellen Ist-Rendite und der potenziellen Rendite bei Marktmiete zu unterscheiden.
Verkaufsunterlagen weisen häufig die potenzielle Größe aus, ohne zu benennen, wie lange die Bindung noch besteht. Diese Differenz ist der zentrale Prüfpunkt bei Zinshäusern und einzelnen vermieteten Altbauwohnungen.