Kein anderes Merkmal wiegt beim Immobilienwert so schwer wie die Lage, weil sie sich als einziges nicht ändern lässt. Die Makrolage meint Region und Stadt, die Mikrolage Straße und Nachbarschaft, dazu kommt die Lage im Haus. Am besten prüft man sie vor Ort zu verschiedenen Tageszeiten.
Ausführlich erklärt
Die Lage ist der wichtigste einzelne Wertfaktor einer Immobilie. Der Grund ist einfach: Sie lässt sich als einziges Merkmal nicht verändern. Ein Grundriss kann umgebaut, eine Fassade saniert, eine Heizung getauscht werden – die Lage bleibt. Üblich ist die Unterscheidung zwischen Makro- und Mikrolage.
Die Makrolage beschreibt die übergeordnete Region: Bundesland, Stadt oder Bezirk mit ihrer wirtschaftlichen Entwicklung, Bevölkerungsdynamik, Arbeitsplatzangebot, Bildungseinrichtungen und Verkehrsanbindung. Sie entscheidet über die langfristige Nachfrage. Eine Region mit Zuwanderung und stabiler Beschäftigung entwickelt sich anders als eine mit Abwanderung. Die Mikrolage betrifft das unmittelbare Umfeld: die Straße, den Häuserblock, die Nachbarschaft.
Maßgeblich sind hier die Erreichbarkeit öffentlicher Verkehrsmittel, Nahversorgung, Schulen und Kindergärten, Grünflächen und Naherholung, Lärm- und Immissionsbelastung, Parkplatzsituation, Sicherheit und Sozialstruktur sowie die Qualität der umgebenden Bebauung. Innerhalb weniger hundert Meter können sich diese Faktoren erheblich unterscheiden – eine ruhige Seitengasse und eine stark befahrene Durchzugsstraße gehören zur selben Makrolage, aber zu völlig verschiedenen Mikrolagen. Für die Objektebene kommt eine dritte Dimension hinzu, die manchmal als Lage im Haus bezeichnet wird: Stockwerk, Himmelsrichtung, Aussicht, Einsehbarkeit, Lage im Innenhof oder zur Straße. Auch sie beeinflusst den Wert erheblich, obwohl sie nichts mit dem Standort im geografischen Sinn zu tun hat.
Wichtig ist, dass Lagequalität nicht statisch ist. Verkehrsprojekte, neue Bildungs- oder Betriebsstandorte, Stadtentwicklungsgebiete, Aufwertung von Vierteln oder umgekehrt der Rückzug von Nahversorgung und Infrastruktur verändern sie über Jahre. Wer langfristig plant, sollte daher nicht nur den Ist-Zustand, sondern auch absehbare Entwicklungen betrachten: Flächenwidmungsplan der Umgebung, örtliches Entwicklungskonzept, geplante Verkehrsvorhaben. Wirtschaftlich schlägt sich die Lage in allen Bewertungsverfahren nieder.
Im Vergleichswertverfahren über die Auswahl der Vergleichsobjekte und über Zu- und Abschläge, im Ertragswertverfahren über die erzielbare Miete und den Kapitalisierungszinssatz, im Sachwertverfahren über den Bodenwert. Für Käufer folgt daraus ein praktischer Rat: Die Lage sollte vor Ort und zu unterschiedlichen Tageszeiten geprüft werden. Lärm, Verkehr, Geruch, Belebtheit am Abend und die tatsächliche Gehzeit zur nächsten Haltestelle lassen sich aus keinem Exposé ablesen. Und bei der Gewichtung gilt: Was am Objekt stört, lässt sich meist beheben – was an der Lage stört, nicht.
Für Anleger kommt hinzu, dass die Lage die Vermietbarkeit über die gesamte Haltedauer bestimmt. Ein Objekt in gefragter Lage findet auch in schwachen Marktphasen Mieter; eines in schwacher Lage steht in guten Phasen voll und in schlechten leer. Diese Asymmetrie schlägt sich im Mietausfallwagnis und damit unmittelbar in der Bewertung nieder. Sie ist der Grund, warum Objekte in guten Lagen mit niedrigeren Kapitalisierungszinssätzen bewertet werden.