Ein Gutachten ist die schriftliche Einschätzung einer fachkundigen Person. Beim Verkehrswertgutachten geht es um den Wert einer Liegenschaft, beim Bauzustandsgutachten um Mängel und deren Behebungskosten, beim Nutzwertgutachten um die Anteile der einzelnen Objekte. Wichtig sind Unabhängigkeit des Verfassers und eine klare Vereinbarung über den Umfang.
Ausführlich erklärt
Ein Gutachten ist die schriftliche fachliche Beurteilung eines Sachverhalts durch eine sachkundige Person. Im Immobilienbereich begegnen mehrere Arten mit sehr unterschiedlichem Zweck und Aufbau – wer ein Gutachten beauftragt, sollte zuerst klären, welche Frage beantwortet werden soll. Das Verkehrswert- oder Schätzgutachten ermittelt den Wert einer Liegenschaft zu einem bestimmten Stichtag. Grundlage ist das Liegenschaftsbewertungsgesetz mit den Verfahren Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert. Ein sauberes Gutachten legt Befund und Bewertung getrennt dar, begründet jede Annahme – angesetzte Miete, Bewirtschaftungskosten, Kapitalisierungszinssatz, Restnutzungsdauer – und weist Abschläge einzeln aus.
Das Bauzustandsgutachten beurteilt die bauliche Substanz: Dach, Fassade, Fenster, Keller, Feuchtigkeit, Statik, Haustechnik. Es dokumentiert Mängel, ordnet Ursachen zu, stuft die Dringlichkeit ein und schätzt Behebungskosten. Für Käufer ist es das wirksamste Instrument zur Risikoabschätzung vor einem Anbot. Das Nutzwertgutachten – die Parifizierung – ermittelt für jedes Objekt einer Liegenschaft einen Nutzwert und ist Grundlage für die Begründung von Wohnungseigentum. Aus ihm leiten sich Miteigentumsanteile, Stimmgewicht und Kostenanteile ab.
Weitere Arten sind Beweissicherungsgutachten vor Bauarbeiten an Nachbarobjekten, Schadensgutachten zur Ursachenklärung, Energie- und Schadstoffgutachten sowie geotechnische Gutachten zum Baugrund. Bei der Auswahl der Person kommt es auf die Qualifikation an. Für gerichtliche Verfahren sind allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige maßgeblich, die in der Sachverständigenliste der Justiz geführt werden. Daneben sind Ziviltechniker einschlägiger Fachrichtungen sowie Immobilientreuhänder und Baumeister im Rahmen ihrer Befugnis tätig. Wichtig ist die Unabhängigkeit: Wer zugleich Sanierungsleistungen anbietet oder am Verkauf beteiligt ist, befindet sich in einem Interessenkonflikt.
Zu beachten ist die Zweckbindung. Ein Gutachten wird für einen bestimmten Zweck und Stichtag erstellt. Eine Bewertung für Finanzierungszwecke, für ein Gerichtsverfahren, für eine Erbteilung oder für steuerliche Zwecke kann zu unterschiedlichen Ergebnissen führen, weil jeweils andere Wertbegriffe und Annahmen gelten. Wer ein Gutachten beauftragt, sollte den Zweck von Beginn an benennen. Die Kosten richten sich nach Aufwand und Objektgröße und werden pauschal oder nach Stundensatz vereinbart; in gerichtlichen Verfahren nach dem Gebührenanspruchsgesetz.
Gemessen an den Beträgen, um die es geht, sind sie in aller Regel gut investiert. Wichtig ist schließlich die Reichweite: Eine Begehung ohne Öffnung von Bauteilen kann nur beurteilen, was sichtbar oder messbar ist. Ein seriöses Gutachten weist diese Einschränkung ausdrücklich aus und benennt, welche weiterführenden Untersuchungen sinnvoll wären. Für Auftraggeber lohnt es, den Umfang vorab schriftlich zu vereinbaren: welche Bauteile begutachtet werden, ob Öffnungen erfolgen, ob Messungen durchgeführt werden und in welcher Form das Ergebnis vorgelegt wird. Ein Gutachten mit Fotodokumentation, klarer Mängelbeschreibung, Ursachenzuordnung und Kostenschätzung ist der übliche Leistungsumfang und sollte vor Auftragserteilung so vereinbart werden.