Bausachverständige beurteilen den baulichen Zustand eines Gebäudes, finden Mängel, klären die Ursachen und schätzen die Sanierungskosten. Vor einem Kauf zählt ihr Gutachten zu den wirksamsten Ausgaben im gesamten Kaufprozess. Ohne Öffnen von Wänden oder Decken bleiben verdeckte Schäden allerdings unentdeckt; ein gutes Gutachten sagt das dazu.
Ausführlich erklärt
Ein Bausachverständiger ist eine fachlich qualifizierte Person, die den baulichen Zustand von Gebäuden beurteilt, Mängel feststellt, Ursachen zuordnet und Sanierungswege samt Kosten einschätzt. Er ist damit vom Immobiliensachverständigen zu unterscheiden, dessen Schwerpunkt auf der Wertermittlung liegt – auch wenn beide Rollen mitunter von derselben Person ausgeübt werden. Die fachliche Grundlage ist unterschiedlich. In Betracht kommen Ziviltechniker der Fachrichtungen Architektur oder Bauwesen, Baumeister mit entsprechender Befugnis sowie allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige, die in der Sachverständigenliste der Justiz eingetragen sind. Letztere Zertifizierung setzt fachliche Prüfung, Berufserfahrung und laufende Fortbildung voraus und ist für gerichtliche Verfahren maßgeblich.
Die Einsatzfelder sind breit. Vor einem Kauf erstellt der Sachverständige ein Zustandsgutachten, das Bausubstanz, Dach, Fassade, Fenster, Keller, Haustechnik, Feuchtigkeitssituation und erkennbare Mängel dokumentiert und den Investitionsbedarf für die kommenden Jahre abschätzt. Bei Neubauten begleitet er die Bauabnahme, prüft gegen Baubeschreibung und Pläne und formuliert die Mängelliste. Im Streitfall dokumentiert er Mängel für die Anspruchsdurchsetzung, ordnet Ursachen zu und beziffert Behebungskosten. Vor Abbruch- oder Aushubarbeiten führt er eine Beweissicherung an Nachbarobjekten durch, damit spätere Schäden zugeordnet werden können.
Weitere Aufgaben sind Feuchtigkeits- und Schadstoffuntersuchungen, thermografische Aufnahmen und die Beurteilung von Schall- oder Rissschäden. Die Kosten richten sich nach Aufwand und Objektgröße und werden üblicherweise nach Stundensatz oder pauschal vereinbart. Für eine Kaufbegleitung bei einer Eigentumswohnung liegt der Aufwand meist im niedrigen dreistelligen bis niedrigen vierstelligen Bereich, bei Häusern und Zinshäusern entsprechend höher. Gemessen an den typischen Sanierungskosten, die durch eine solche Prüfung sichtbar werden, ist das eine der wirksamsten Ausgaben im gesamten Kaufprozess. In gerichtlichen Verfahren richtet sich die Entlohnung nach dem Gebührenanspruchsgesetz.
Bei der Auswahl sollte man auf einschlägige Erfahrung mit dem konkreten Objekttyp achten – Gründerzeithaus, Nachkriegsbau, Fertigteilhaus und Gewerbeobjekt stellen sehr unterschiedliche Anforderungen. Sinnvoll ist außerdem, Unabhängigkeit sicherzustellen: Wer gleichzeitig Sanierungsleistungen anbietet, befindet sich in einem Interessenkonflikt. Ein schriftliches Gutachten mit Fotodokumentation, klarer Mängelbeschreibung, Ursachenzuordnung, Dringlichkeitseinstufung und Kostenschätzung ist der übliche Leistungsumfang und sollte vorab vereinbart werden. Für Käufer empfiehlt sich, den Termin gemeinsam mit dem Sachverständigen wahrzunehmen und im Vorfeld die Unterlagen bereitzustellen: Pläne, Energieausweis, Protokolle der Eigentümerversammlung, Sanierungsnachweise und Betriebskostenabrechnungen. Je besser die Datengrundlage, desto belastbarer das Ergebnis.
Für ein Anbot bietet sich an, den positiven Ausgang der Prüfung als aufschiebende Bedingung zu vereinbaren. Zu bedenken ist die Reichweite eines Gutachtens. Eine Begehung ohne Öffnung von Bauteilen kann nur beurteilen, was sichtbar oder messbar ist. Verdeckte Schäden in Decken, Wänden oder Leitungen bleiben unentdeckt, solange keine Bauteilöffnung erfolgt. Ein seriöses Gutachten weist diese Einschränkung ausdrücklich aus und benennt, welche weiterführenden Untersuchungen sinnvoll wären.