Die Jahresnettomiete ist die Summe der Hauptmietzinse eines Jahres – ohne Betriebskosten und ohne Umsatzsteuer. Für Renditerechnungen ist sie die maßgebliche Größe, weil nur der Hauptmietzins dem Eigentümer als Ertrag zufließt. Bei mietrechtlich gebundenen Altverträgen liegt sie häufig deutlich unter dem am Markt erzielbaren Niveau.
Ausführlich erklärt
Die Jahresnettomiete ist die Summe der Hauptmietzinse eines Jahres – also das reine Entgelt für die Überlassung des Mietgegenstands, ohne Betriebskosten, ohne besondere Aufwendungen und ohne Umsatzsteuer. Sie ist die maßgebliche Ausgangsgröße für Renditeberechnungen und für die Ertragsbewertung. Der Grund ist einfach: Nur der Hauptmietzins fließt dem Eigentümer als Ertrag zu. Betriebskosten sind ein Durchlaufposten, die Umsatzsteuer wird abgeführt.
Wer stattdessen mit der Bruttomiete rechnet, überschätzt den Ertrag systematisch – je nach Objekt um ein bis zwei Prozentpunkte Rendite. Ermittelt wird sie aus der Mieterliste: Für jede Einheit wird der monatliche Hauptmietzins mit zwölf multipliziert und über alle Einheiten summiert. In der Praxis lauern dabei mehrere Fehlerquellen. Erstens die Vollständigkeit der Aufstellung: Leerstehende Einheiten dürfen nicht mit einer angenommenen Marktmiete eingerechnet werden, wenn die Ist-Miete dargestellt werden soll.
Zweitens die Behandlung von Zuschlägen für mitvermietete Einrichtungsgegenstände – sie sind ein eigener Mietzinsbestandteil und gehören nicht zum Hauptmietzins. Drittens die Aktualität: Vereinbarte, aber noch nicht durchgeführte Indexanpassungen und auslaufende Befristungen verändern das Bild. Viertens die Unterscheidung zwischen Ist- und Sollmiete: Rückstände, gewährte Mietzinsminderungen und mietfreie Zeiten führen dazu, dass die tatsächlich vereinnahmte Miete unter der vereinbarten liegt. Bei mietrechtlich gebundenen Objekten kommt ein fünfter Punkt hinzu.
Bei Altverträgen mit Kategorie- oder niedrigem Richtwertmietzins liegt die Jahresnettomiete häufig deutlich unter dem am Markt erzielbaren Niveau, und diese Bindung besteht oft über Jahre fort. Die Differenz zwischen Ist-Ertrag und potenziellem Marktertrag ist bei Zinshäusern regelmäßig der zentrale Verhandlungspunkt – sie sollte in der Analyse gesondert ausgewiesen und nicht mit der Ist-Miete vermischt werden. Für die Renditerechnung empfiehlt sich eine feste eigene Konvention: Jahresnettomiete geteilt durch die Gesamtinvestition einschließlich Kaufnebenkosten. Wer alle betrachteten Objekte nach demselben Muster durchrechnet, erhält vergleichbare Werte, unabhängig davon, wie die Zahlen im Exposé dargestellt wurden.
Ein ergänzender Prüfschritt ist der Abgleich mit dem Markt: Liegt die angesetzte Miete über dem Niveau vergleichbarer Objekte in derselben Lage, ist sie nicht nachhaltig. Für die Bewertung wird deshalb nicht die Ist-Miete, sondern der nachhaltig erzielbare Jahresrohertrag herangezogen. Für die Praxis empfiehlt sich, die Mieterliste vom Verkäufer nicht nur entgegenzunehmen, sondern anhand der Verträge zu verifizieren. Zu prüfen sind Vertragsdatum, Laufzeit und Befristung, vereinbarter Hauptmietzins samt Wertsicherung, Kaution, allfällige Kündigungsverzichte und der Stand allfälliger Rückstände.
Bei Wohnungseigentum ist zusätzlich zu klären, welcher Anteil der Vorschreibung tatsächlich Hauptmietzins ist. Die Vorschreibung der Hausverwaltung an den Eigentümer enthält Positionen, die nicht Bestandteil des Mietzinses sind – etwa die Dotierung der Erhaltungsrücklage, die nicht auf Mieter überwälzt werden darf.