Die Jahresbruttomiete ist alles, was ein Mieter im Jahr zahlt: Hauptmietzins, weiterverrechnete Betriebskosten und Umsatzsteuer. Für Mieter beschreibt sie die tatsächliche Belastung. Für Renditerechnungen ist sie ungeeignet, weil Betriebskosten ein Durchlaufposten sind und weder Ertrag noch Vermögen des Eigentümers erhöhen; dafür dient die Jahresnettomiete.
Ausführlich erklärt
Die Jahresbruttomiete ist die Summe aller Mietzahlungen eines Jahres einschließlich der weiterverrechneten Betriebskosten, der besonderen Aufwendungen und der Umsatzsteuer. Sie entspricht damit dem, was der Mieter tatsächlich überweist, hochgerechnet auf zwölf Monate. Für Renditeberechnungen ist sie ungeeignet – und genau darin liegt die häufigste Fehlerquelle bei der Beurteilung von Anlageobjekten. Betriebskosten sind ein Durchlaufposten: Sie werden vom Mieter bezahlt und vom Vermieter an Versorger, Versicherer und Dienstleister weitergeleitet. Sie erhöhen weder den Ertrag noch das Vermögen des Eigentümers.
Wer die Bruttomiete ins Verhältnis zum Kaufpreis setzt, erhält daher eine Rendite, die deutlich über der tatsächlichen liegt. Je nach Objekt macht der Unterschied ein bis zwei Prozentpunkte aus. Für die Ertragsbetrachtung ist stattdessen die Jahresnettomiete heranzuziehen – der Hauptmietzins ohne Betriebskosten und ohne Umsatzsteuer. Sie bildet ab, was dem Eigentümer tatsächlich als Entgelt für die Überlassung zufließt. Verwendung findet die Bruttogröße dennoch, und zwar in mehreren konkreten Zusammenhängen.
Die Maklerprovision bei der Vermittlung von Mietverträgen bemisst sich nach Bruttomonatsmieten; die Höchstsätze der Immobilienmaklerverordnung knüpfen daran an. Auch bei der Vergebührung von Bestandverträgen, soweit eine Rechtsgeschäftsgebühr anfällt, wird an den Bestandzins angeknüpft. Und für Mieter selbst ist die Bruttogröße die praktisch relevante: Sie beschreibt die tatsächliche monatliche Belastung. Beim Vergleich mehrerer Objekte ist daher immer zuerst zu klären, welche Größe genannt wird. In Inseraten wird uneinheitlich kommuniziert – manche nennen den Bruttobetrag, andere den Hauptmietzins ohne Betriebskosten, wieder andere eine Zwischenform.
Zwei Wohnungen mit scheinbar gleicher Miete können in der tatsächlichen Belastung deutlich auseinanderliegen, wenn die Betriebskosten unterschiedlich hoch sind. Nicht in der Bruttomiete enthalten sind in der Regel die Heiz- und Warmwasserkosten, sofern eine gemeinschaftliche Anlage besteht und nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz gesondert abgerechnet wird. Ebenso wenig enthalten sind Strom, Internet und Haushaltsversicherung. Für Mietinteressenten empfiehlt sich eine einfache Vergleichstabelle: Hauptmietzins, Betriebskosten, Umsatzsteuer, geschätzte Heizkosten und allfällige Zuschläge je Objekt nebeneinander. Erst diese Aufstellung zeigt, welche Wohnung tatsächlich günstiger ist – ein niedriger Hauptmietzins bei hohen Betriebs- und Heizkosten kann teurer sein als das umgekehrte Verhältnis.
Für Vermieter und Verwaltungen empfiehlt sich, die Bestandteile in der Vorschreibung getrennt auszuweisen. Das ist im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ohnehin geboten und erleichtert die jährliche Abrechnung ebenso wie eine allfällige Überprüfung. Für die Bewertung von Anlageobjekten gilt der Grundsatz, stets dieselbe Größe zu verwenden. Wer bei einem Objekt mit der Brutto- und beim nächsten mit der Nettomiete rechnet, erhält Ergebnisse, die sich nicht vergleichen lassen. Empfehlenswert ist daher eine einmal festgelegte, konsequent angewandte eigene Konvention, unabhängig davon, wie die Zahlen im Exposé dargestellt sind.