Ein Schätzgutachten hält fest, was eine Liegenschaft zu einem bestimmten Stichtag wert ist. Gebraucht wird es etwa bei Zwangsversteigerungen, im Verlassenschaftsverfahren oder bei der Aufteilung nach einer Scheidung. Weil es für einen bestimmten Zweck erstellt wird, ist es nicht beliebig übertragbar – eine Bank ermittelt ihren Wert selbst.
Ausführlich erklärt
Ein Schätzgutachten ist ein Bewertungsgutachten, das den Wert einer Liegenschaft zu einem bestimmten Stichtag ermittelt. Der Begriff wird vor allem in jenen Zusammenhängen verwendet, in denen die Bewertung durch ein Verfahren veranlasst ist. Der klassische Fall ist das Exekutionsverfahren. Wird die Zwangsversteigerung einer Liegenschaft bewilligt, bestellt das Gericht einen Sachverständigen, der ein Schätzgutachten erstellt.
Der darin ermittelte Schätzwert ist die Bezugsgröße des gesamten Verfahrens: Er bestimmt das geringste Gebot, das Vadium und die Beurteilung von Anboten. Das Gutachten wird gemeinsam mit dem Versteigerungsedikt in der Ediktsdatei veröffentlicht und ist damit öffentlich einsehbar – für Interessenten die wichtigste Informationsquelle, weil eine Besichtigung häufig nur eingeschränkt möglich ist. Weitere Anlässe sind das Verlassenschaftsverfahren, in dem der Wert für die Bemessung von Ansprüchen und Gebühren benötigt wird, die eheliche Aufteilung, Gesellschafterauseinandersetzungen, Enteignungsverfahren sowie steuerliche Zwecke – etwa der Nachweis eines geringeren Grundstückswerts oder einer kürzeren Restnutzungsdauer. Auch Banken lassen für die Ermittlung des Beleihungswerts Gutachten erstellen, wobei dieser bewusst vorsichtiger angesetzt wird als der Verkehrswert.
Inhaltlich folgt ein ordentliches Schätzgutachten dem Liegenschaftsbewertungsgesetz. Es trennt Befund und Bewertung: Der Befund beschreibt Liegenschaft, Gebäude, Zustand, Rechte und Lasten sowie die herangezogenen Unterlagen; die Bewertung wendet die Verfahren an und begründet jede Annahme. Ausdrücklich auszuweisen sind Zweck und Stichtag, die Wahl des Verfahrens, die verwendeten Datenquellen sowie die Grenzen der Untersuchung – eine Begehung ohne Öffnung von Bauteilen kann nur beurteilen, was sichtbar ist. Bei der Prüfung eines Gutachtens lohnt der Blick auf wenige Kernannahmen.
Beim Ertragswertverfahren sind das die angesetzte Miete, die Bewirtschaftungskosten, der Kapitalisierungszinssatz und die Restnutzungsdauer. Beim Sachwertverfahren der Baukostenkennwert, die Gesamtnutzungsdauer, die Alterswertminderung und vor allem der Marktanpassungsfaktor. Beim Vergleichswertverfahren die Auswahl der Vergleichsobjekte und die vorgenommenen Zu- und Abschläge. Wesentlich ist die Zweckbindung.
Ein Gutachten wird für einen bestimmten Zweck erstellt und ist nicht beliebig übertragbar: Eine Bewertung aus einem Erbteilungsverfahren wird eine Bank nicht ersetzen, weil diese ihren eigenen Beleihungswert ermittelt. In gerichtlichen Verfahren können Parteien dem Gutachten mit Einwendungen entgegentreten und ein Privatgutachten vorlegen; dieses wird allerdings als Parteivorbringen gewertet. Eine Ergänzung oder Erörterung durch den bestellten Sachverständigen ist der übliche Weg. Für private Auftraggeber gilt: Der Zweck ist von Beginn an zu benennen, und vollständige Unterlagen verbessern das Ergebnis.
Fehlende Pläne, Abrechnungen oder Bauaktinformationen führen zu vorsichtigeren Ansätzen und damit tendenziell zu ungünstigeren Werten. Die Kosten richten sich nach Aufwand und Objektgröße; in gerichtlichen Verfahren nach dem Gebührenanspruchsgesetz. Gemessen an den Beträgen, um die es geht, sind sie in aller Regel gut investiert.