Die Grundstücksfläche ist die im Kataster ausgewiesene Größe eines Grundstücks; sie erscheint im A-Blatt des Grundbuchsauszugs. Verbindlich ist sie nur bei Grundstücken im Grenzkataster; im älteren Grundsteuerkataster beruht sie auf historischen Vermessungen und kann abweichen. Für die Bewertung zählt nicht die nominelle, sondern die tatsächlich verwertbare Fläche.
Ausführlich erklärt
Die Grundstücksfläche ist die im Kataster ausgewiesene Größe eines Grundstücks in Quadratmetern. Sie erscheint im A-Blatt des Grundbuchsauszugs und ist die Bezugsgröße für zahlreiche Berechnungen – vom Kaufpreis über Abgaben bis zur zulässigen Bebauung. Wichtig ist zu verstehen, wie verlässlich diese Angabe ist. Bei Grundstücken im Grenzkataster sind die Grenzen amtlich festgestellt; die ausgewiesene Fläche ist entsprechend verbindlich. Bei Grundstücken im älteren Grundsteuerkataster dient die Darstellung dagegen der Orientierung.
Die Flächenangabe beruht dort auf historischen Vermessungen unterschiedlicher Genauigkeit und kann von der tatsächlichen Fläche abweichen. Abweichungen im niedrigen Prozentbereich sind nicht ungewöhnlich, bei kleineren Grundstücken oder ungünstigen Zuschnitten fallen sie relativ stärker ins Gewicht. Praktisch relevant wird das in mehreren Situationen. Beim Kauf nach Quadratmeterpreis wirkt sich eine Abweichung unmittelbar auf den Kaufpreis aus – hier empfiehlt sich entweder ein Pauschalpreis oder eine Klausel, die eine Anpassung bei nachgewiesener Abweichung vorsieht. Bei der Berechnung von Aufschließungsabgaben und Anschlussgebühren dient die Fläche häufig als Bemessungsgrundlage.
Und bei der Ermittlung der zulässigen Bebauung über Dichtekennzahlen ist sie die Ausgangsgröße. Ein oft übersehener Punkt sind Grundabtretungen. Verläuft die Straßenfluchtlinie innerhalb des Grundstücks, ist der davorliegende Streifen für die Verkehrsfläche vorgesehen und kann im Zuge einer Bauplatzschaffung an die Gemeinde abzutreten sein. Die im Grundbuch ausgewiesene Fläche ist dann nicht identisch mit der tatsächlich bebaubaren. Wer den Kaufpreis auf Basis der Katasterfläche kalkuliert, ohne diese Verpflichtung zu berücksichtigen, zahlt rechnerisch zu viel.
Ähnlich verhält es sich mit Flächen, die faktisch nicht nutzbar sind: steile Böschungen, Gewässerrandstreifen, Leitungstrassen mit Bebauungsverbot, Bereiche in Gefahrenzonen oder Flächen, die durch Abstandsvorschriften ohnehin freizuhalten sind. Für die Bewertung zählt nicht die nominelle, sondern die tatsächlich verwertbare Fläche. Bestehen Zweifel, hilft eine Vermessung durch einen Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen. Sie klärt Grenzverlauf und Fläche verbindlich und ist Voraussetzung für eine Umwandlung in den Grenzkataster. Die Kosten sind im Verhältnis zum Kaufpreis gering und lohnen sich besonders bei kleineren Grundstücken, bei Abweichungen zwischen Zaun und Katasterplan und vor Bauvorhaben in Grenznähe.
Für Inserate empfiehlt sich, die Fläche mit dem Zusatz zu versehen, dass sie auf Katasterdaten beruht – das vermeidet spätere Auseinandersetzungen über zugesicherte Eigenschaften. Für Käufer lohnt schließlich der Abgleich zwischen Katasterplan und Örtlichkeit. Verläuft der Zaun anders als im Plan, ist das kein Nebenthema: Bei Grundstücken im Grundsteuerkataster kann eine langjährige abweichende Nutzung über Ersitzung zu einer Verschiebung der Grenze geführt haben. Was in der Natur genutzt wird, muss daher nicht dem entsprechen, was im Plan dargestellt ist. Bei erkennbaren Abweichungen empfiehlt sich eine Klärung vor Vertragsabschluss.