Ein Durchgangszimmer ist nur über einen anderen Wohnraum erreichbar und dient zugleich als Verbindung zu weiteren Räumen. Als Schlaf- oder Arbeitsraum taugt es kaum, weil es jederzeit betreten wird; in der Bewertung führt das zu einem Abschlag. Häufig entschärft ein zusätzlicher Türdurchbruch vom Vorraum das Problem.
Ausführlich erklärt
Ein Durchgangszimmer ist ein Raum, der nur über einen anderen Wohnraum erreichbar ist und gleichzeitig als Verbindung zu weiteren Räumen dient. Er hat also keine eigene Erschließung über Vorraum oder Gang. In österreichischen Altbauwohnungen ist diese Grundrissform häufig anzutreffen, weil Gründerzeitwohnungen ursprünglich als Raumfolgen konzipiert wurden – die klassische Enfilade mit hintereinanderliegenden, durch Flügeltüren verbundenen Zimmern. Für die heutige Nutzung ist das ein spürbarer Nachteil.
Ein Durchgangszimmer lässt sich schlecht als Schlaf- oder Arbeitsraum verwenden, weil es jederzeit betreten wird. Für Wohngemeinschaften ist es kaum vermietbar, für Familien nur eingeschränkt nutzbar. Auch die Möblierung ist erschwert, weil ein Durchgangsstreifen freibleiben muss. Der praktische Wohnwert einer Wohnung mit vier Zimmern, von denen zwei Durchgangszimmer sind, entspricht daher eher jenem einer Dreizimmerwohnung.
In der Bewertung schlägt sich das über einen Abschlag nieder. Sowohl bei der Ermittlung des Verkehrswerts als auch bei der Mietzinsbildung nach dem Richtwertsystem zählt der Grundriss zu den wertbestimmenden Merkmalen; eine ungünstige Raumfolge wirkt mindernd. Die Höhe des Abschlags hängt davon ab, wie viele Räume betroffen sind, ob es sich um Haupträume handelt und ob eine Nachbesserung möglich ist. Genau das ist die entscheidende Frage.
Häufig lässt sich das Problem durch bauliche Maßnahmen entschärfen: durch einen zusätzlichen Türdurchbruch vom Vorraum, durch die Abtrennung eines Ganges innerhalb eines großen Raumes oder durch die Neuordnung des Grundrisses im Zuge einer Sanierung. Ob das zulässig ist, hängt davon ab, ob tragende Wände betroffen sind, ob Belichtung und Belüftung der entstehenden Räume gewährleistet bleiben und ob eine Baubewilligung oder Bauanzeige erforderlich ist. Im Wohnungseigentum sind Eingriffe in tragende Bauteile und Änderungen an allgemeinen Teilen zustimmungspflichtig. Bei Altbauten kommt hinzu, dass Flügeltüren, Stuck und historische Raumproportionen zum Charakter der Wohnung gehören.
Eine Umgestaltung, die sämtliche Durchgänge verschließt, kann die Wohnung funktionaler machen und ihr zugleich einen Teil ihres Reizes nehmen. Viele Käufer schätzen die Raumfolge gerade wegen der Großzügigkeit. Für Kaufinteressenten empfiehlt sich, den Grundriss nicht nur anzusehen, sondern die geplante Nutzung konkret durchzuspielen: Wer schläft wo, wo steht der Schreibtisch, welche Wege entstehen im Alltag? Und für Verkäufer ist es sinnvoll, ein Umbaukonzept mitzuliefern, das zeigt, wie sich der Grundriss verbessern ließe – das nimmt einem Einwand die Schärfe, bevor er zur Preisverhandlung wird.
Zu unterscheiden ist das Durchgangszimmer schließlich vom bewusst offen gestalteten Wohnraum. Ein großzügiger Wohn-Ess-Bereich, durch den man zur Terrasse gelangt, wird nicht als Nachteil empfunden. Kritisch ist die Konstellation vor allem dann, wenn ein Raum als Rückzugsort dienen soll.