Der Wiederbeschaffungswert sagt, was es kosten würde, ein gleichartiges Gebäude neu zu errichten. Er ist die Grundlage der Gebäudeversicherung und enthält weder den Wert von Grund und Boden noch einen Abzug für das Alter. Ist die Versicherungssumme zu niedrig, kürzt der Versicherer auch bei kleinen Schäden die Leistung.
Ausführlich erklärt
Der Wiederbeschaffungswert – im Gebäudebereich auch Neubauwert oder Neuwert – beschreibt jene Kosten, die für die Wiedererrichtung eines gleichartigen Gebäudes am selben Standort anfallen würden. Er ist die Grundlage der Gebäudeversicherung und von den Bewertungsgrößen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes zu unterscheiden. Zwei Unterschiede zum Verkehrswert sind wesentlich. Erstens enthält der Wiederbeschaffungswert keinen Bodenwert: Der Grund geht bei einem Schaden nicht verloren und ist daher nicht zu versichern.
Zweitens erfolgt kein Abzug für Alterswertminderung – versichert wird die Neuerrichtung, nicht der Zeitwert. Daraus folgt, dass der Wiederbeschaffungswert bei älteren Gebäuden deutlich über dem Sachwert und – je nach Lage – auch über dem Verkehrswert liegen kann. In schwachen Lagen ist das die Regel: Die Errichtungskosten übersteigen dort den erzielbaren Preis. Ermittelt wird er über Baukostenkennwerte, differenziert nach Gebäudeart, Ausstattungsstandard und Region, angewendet auf die umbaute Kubatur oder die Bruttogeschossfläche.
Zu berücksichtigen sind neben dem Gebäude selbst die Außenanlagen, Nebengebäude, fest eingebaute Einrichtungen sowie – häufig unterschätzt – die Kosten für Aufräumung, Abbruch und Entsorgung nach einem Schaden sowie die Planungs- und Nebenkosten der Wiedererrichtung. Der zentrale praktische Punkt ist die Unterversicherung. Ist die Versicherungssumme niedriger als der tatsächliche Wiederbeschaffungswert, kürzt der Versicherer im Schadensfall die Leistung im entsprechenden Verhältnis – und zwar auch bei Teilschäden. Wer sein Haus zu einem Bruchteil des tatsächlichen Werts versichert hat, erhält also selbst bei einem kleinen Schaden nur einen entsprechenden Bruchteil ersetzt.
Um das zu vermeiden, arbeiten Versicherer mit zwei Instrumenten. Das erste ist die Wertanpassung: Die Versicherungssumme wird jährlich anhand eines Baukostenindex fortgeschrieben, damit sie mit der Baupreisentwicklung Schritt hält. Das zweite ist der Unterversicherungsverzicht, den Versicherer gewähren, wenn die Summe nach einem vorgegebenen Verfahren ermittelt wurde – etwa über eine Wohnflächenbewertung oder eine detaillierte Erhebung. Anlass zur Überprüfung besteht insbesondere nach Um- und Zubauten, nach Sanierungen mit Standardanhebung, nach Errichtung von Nebengebäuden und nach längeren Phasen starker Baupreissteigerungen.
Für Wohnungseigentümer ist zu beachten, dass die Gebäudeversicherung von der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen wird und die Prämie zu den Betriebskosten zählt. Die eigene Haushaltsversicherung deckt Inventar und Haftpflicht und ist gesondert abzuschließen. Für Investitionen in die eigene Wohnung – hochwertige Böden, Einbauküche, Sanitärausstattung – ist zu prüfen, welche Versicherung sie erfasst. Hier entstehen im Schadensfall regelmäßig Abgrenzungsfragen zwischen Gebäude- und Haushaltsversicherung.
Für Käufer ist zu beachten, dass die Gebäudeversicherung bei einem Eigentümerwechsel grundsätzlich auf den Erwerber übergeht, wobei beide Seiten unter bestimmten Voraussetzungen ein Kündigungsrecht haben. Der Übergang ist ein guter Anlass, Versicherungssumme und Deckungsumfang zu überprüfen und mit dem tatsächlichen Zustand abzugleichen.