Von einem Käufermarkt spricht man, wenn das Angebot die Nachfrage übersteigt und Interessenten dadurch die stärkere Verhandlungsposition haben. Erkennbar ist er an längerer Vermarktungsdauer, häufigeren Preissenkungen und seltenen Bieterverfahren. Käufer- und Verkäufermarkt können in derselben Stadt nebeneinander bestehen, je nach Segment und Lage.
Ausführlich erklärt
Von einem Käufermarkt spricht man, wenn das Angebot die Nachfrage übersteigt und Interessenten daher eine stärkere Verhandlungsposition haben. Das Gegenstück ist der Verkäufermarkt, in dem knappes Angebot auf hohe Nachfrage trifft. Erkennbar ist ein Käufermarkt an mehreren Indikatoren. Die Zahl der inserierten Objekte in einem Segment steigt, während die Zahl der Anfragen je Objekt sinkt.
Die durchschnittliche Vermarktungsdauer verlängert sich. Preisreduktionen während der Vermarktung häufen sich, und die Differenz zwischen ursprünglichem Angebotspreis und tatsächlich erzieltem Preis wächst. Bieterverfahren werden seltener, weil sie nur bei Nachfrageüberhang funktionieren. Und Verkäufer zeigen sich eher bereit, auf Bedingungen wie Finanzierungsvorbehalte oder längere Abwicklungsfristen einzugehen.
Ursachen sind meist eine Kombination aus Faktoren: gestiegene Zinsen, die die leistbaren Kaufpreise senken, verschärfte Kreditvergabestandards, ein Fertigstellungsschub aus früheren Bauzyklen, wirtschaftliche Unsicherheit oder demografische Verschiebungen in einer Region. Weil das Angebot an Immobilien träge reagiert, treffen Neubauprojekte häufig erst dann auf den Markt, wenn die Nachfrage bereits nachgelassen hat – ein wesentlicher Grund für die ausgeprägte Zyklik. Wichtig ist die Differenzierung nach Teilmärkten. Käufer- und Verkäufermarkt können in derselben Stadt gleichzeitig bestehen: Kleinwohnungen in zentraler Lage bleiben gefragt, während großflächige Objekte in Randlagen oder unsanierte Häuser mit hohem Energiebedarf schwer verkäuflich sind.
Aussagen über den Markt sind daher nur sinnvoll, wenn Segment und Lage benannt werden. Für Käufer bedeutet ein Käufermarkt größeren Verhandlungsspielraum, mehr Zeit für die Prüfung und bessere Chancen, Bedingungen durchzusetzen. Sinnvoll ist, diese Zeit auch zu nutzen: Bauzustandsgutachten, vollständige Unterlagenprüfung und eine sorgfältige Finanzierungsklärung sind in dieser Phase leichter unterzubringen als unter Konkurrenzdruck. Zugleich sollte die eigene Kalkulation nicht auf die Erwartung weiter sinkender Preise gestützt werden.
Für Verkäufer verlangt ein Käufermarkt eine andere Herangehensweise. Entscheidend ist eine realistische Preisfindung von Beginn an – ein überhöht angesetztes Objekt bleibt liegen, und die Aufmerksamkeit, die ein neu inseriertes Objekt genießt, ist nach wenigen Wochen aufgebraucht. Ebenso wichtig sind vollständige Unterlagen, eine professionelle Aufbereitung und die aktive Ansprache bekannter Schwächen, weil Käufer in dieser Marktlage genauer prüfen. Für die Einschätzung der aktuellen Lage helfen Immobilienpreisindizes, Marktberichte und die Beobachtung von Inseratsdauer und Preisanpassungen im konkreten Segment.
Aussagekräftiger als Durchschnittswerte für ganze Bundesländer sind dabei Daten für das konkrete Segment und die konkrete Lage. Ein praktischer Hinweis für beide Seiten: Marktphasen lassen sich nicht zuverlässig vorhersagen, wohl aber beobachten. Wer die Entwicklung der Inseratszahlen und der Vermarktungsdauer im eigenen Segment über einige Monate verfolgt, erkennt Veränderungen früher als über veröffentlichte Indizes, die mit zeitlicher Verzögerung erscheinen. Diese Beobachtung kostet nichts und ist für die eigene Entscheidung oft nützlicher als jede Prognose.