Wertminderung ist die Verringerung des Werts einer Immobilie gegenüber einem Vergleichszustand. Ursachen sind Alter und Abnutzung, Bauschäden, eingetragene Rechte wie ein Wohnrecht sowie Lärm und Immissionen von außen. Behebbare Mängel lassen sich beziffern und in die Preisverhandlung einbringen; Lage, Lärm und Ausrichtung sind dagegen dauerhaft.
Ausführlich erklärt
Wertminderung bezeichnet die Verringerung des Werts einer Immobilie gegenüber einem Vergleichszustand. In der Bewertung werden mehrere Formen unterschieden, die unterschiedlich zu behandeln sind. Die Alterswertminderung bildet den durch Alter und Abnutzung eingetretenen Wertverlust der baulichen Anlagen ab. Sie ergibt sich aus dem Verhältnis der bisherigen zur gesamten Nutzungsdauer und wird anhand des tatsächlichen Zustands korrigiert: Durchgeführte Sanierungen verlängern die Restnutzungsdauer und verringern damit die Wertminderung, Instandhaltungsrückstände wirken umgekehrt.
Sie ist der zentrale Rechenschritt im Sachwertverfahren. Davon zu unterscheiden ist die Wertminderung durch Bauschäden und Baumängel. Sie wird als gesonderter Abschlag berücksichtigt, bemessen an den Kosten der Behebung oder – wenn eine Behebung nicht möglich oder unwirtschaftlich ist – an der dauerhaften Beeinträchtigung der Nutzbarkeit. Eine dritte Form ist die merkantile Wertminderung.
Sie beschreibt jenen Wertverlust, der auch nach vollständiger Behebung eines Schadens verbleibt, weil der Markt einem Objekt mit Schadenshistorie mit Zurückhaltung begegnet. Praktisch relevant ist sie etwa nach Wasser- oder Brandschäden, nach Setzungsschäden oder bei bekannt gewordenen Schadstoffbelastungen. Ihre Bemessung ist naturgemäß schwierig und erfolgt anhand von Erfahrungswerten. Eine vierte Kategorie sind wertmindernde Rechte und Lasten.
Ein eingetragenes Wohnungsgebrauchs- oder Fruchtgenussrecht blockiert Nutzung und Ertrag und mindert den Wert erheblich; die Belastung wird aus dem jährlichen Nutzungswert und der statistischen Restlebenserwartung abgeleitet und abgezinst. Ebenso wirken Dienstbarkeiten, eine kurze Restlaufzeit eines Baurechts, mietrechtliche Bindungen und öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Hinzu kommen Umstände außerhalb des Objekts: Verkehrslärm, Immissionen, eine ungünstige Entwicklung der Umgebung, eine neue Bebauung, die Belichtung oder Aussicht beeinträchtigt, sowie strukturelle Veränderungen der Lage. Bei der Anwendung ist die wichtigste Regel die Vermeidung von Doppelerfassungen.
Ein Instandhaltungsrückstand darf nicht gleichzeitig über eine verkürzte Restnutzungsdauer, erhöhte Bewirtschaftungskosten und einen zusätzlichen Abschlag berücksichtigt werden – ein häufiger Fehler, der zu systematischer Unterbewertung führt. Dasselbe gilt für Leerstand, der entweder im Rohertrag oder über ein erhöhtes Ausfallwagnis abzubilden ist, nicht in beidem. Für Käufer ist die Unterscheidung praktisch nützlich: Behebbare Mängel lassen sich beziffern und in die Preisverhandlung einbringen; nicht behebbare Umstände – Lage, Lärm, Ausrichtung, eingetragene Rechte – sind dauerhaft und sollten in der Kaufentscheidung selbst berücksichtigt werden. Für Verkäufer gilt umgekehrt, dass eine bezifferte, belegte Wertminderung überzeugender ist als ein pauschaler Abschlag – und dass bekannte Mängel offenzulegen sind, weil ein arglistig verschwiegener Mangel nie wirksam aus der Gewährleistung ausgeschlossen werden kann.
In Bewertungsgutachten sollte jede Wertminderung gesondert ausgewiesen und begründet sein. Ein pauschaler Abschlag ohne Herleitung macht das Ergebnis angreifbar und ist gegenüber Dritten – Gericht, Finanzamt, Bank – schwer verwendbar.