Ein Wohnungsgebrauchsrecht erlaubt es, eine fremde Wohnung nach eigenem Bedarf zu bewohnen; eine Vermietung an Dritte ist damit grundsätzlich nicht gedeckt. Es endet mit dem Tod des Berechtigten und ist nicht vererblich. Im Grundbuch eingetragen bindet es jeden späteren Eigentümer und mindert den Wert der Liegenschaft erheblich.
Ausführlich erklärt
Das Wohnungsgebrauchsrecht ist eine persönliche Dienstbarkeit: das Recht, eine fremde Wohnung nach eigenem Bedarf zu bewohnen. Es ist die im Familienbereich häufigste Form des Wohnrechts und wird typischerweise bei Übergaben zu Lebzeiten vorbehalten. Charakteristisch ist die Beschränkung auf den eigenen Bedarf. Der Berechtigte darf die Wohnung selbst bewohnen und nahe Angehörige aufnehmen, die zu seinem Haushalt gehören – eine Vermietung an Dritte ist damit grundsätzlich nicht gedeckt.
Wer auch die Erträge ziehen können will, benötigt stattdessen ein Fruchtgenussrecht, das weiter reicht und die Vermietung einschließt. Das Recht ist höchstpersönlich. Es endet mit dem Tod des Berechtigten und ist weder übertragbar noch vererblich. Eine Befristung oder auflösende Bedingungen können vereinbart werden.
Zur Kostentragung enthält das Gesetz eine Grundregel, die vertraglich abweichend gestaltet werden kann und in der Praxis regelmäßig geregelt wird: Der Berechtigte trägt üblicherweise Betriebskosten, Energie und die laufende Instandhaltung; größere Erhaltungsmaßnahmen an der Substanz verbleiben beim Eigentümer. Weil hier die häufigsten Konflikte entstehen, sollte die Abgrenzung im Vertrag konkret gezogen werden – ebenso die Frage, wer die Dotierung der Rücklage im Wohnungseigentum trägt und wer die Gebäudeversicherung. Ein weiterer Regelungspunkt betrifft den Fall, dass der Berechtigte die Wohnung dauerhaft nicht mehr nutzen kann – etwa bei Übersiedlung in ein Pflegeheim. Ohne Vereinbarung bleibt das Recht bestehen, ohne dass eine Vermietung möglich wäre; die Wohnung stünde leer.
Sinnvoll sind daher Regelungen über eine Ablöse, ein Erlöschen unter bestimmten Voraussetzungen oder eine Erweiterung zum Fruchtgenuss für diesen Fall. Entscheidend für die Wirksamkeit gegenüber künftigen Eigentümern ist die Einverleibung im Grundbuch. Ein nicht verbüchertes Wohnrecht bindet nur den Vertragspartner und geht bei einem Verkauf, einer Zwangsversteigerung oder einer Erbfolge verloren. Wirtschaftlich mindert ein eingetragenes Wohnungsgebrauchsrecht den Wert der belasteten Liegenschaft erheblich.
Der Wert der Belastung wird aus dem jährlichen Nutzungswert – üblicherweise der ortsüblichen Miete – und der statistischen Restlebenserwartung des Berechtigten abgeleitet und abgezinst. Banken finanzieren derart belastete Objekte zurückhaltend, weil Nutzung und Verwertung blockiert sind. Für Käufer folgt daraus ein klarer Prüfschritt: Ein im Lastenblatt eingetragenes Wohnungsgebrauchsrecht ist keine Formalie, sondern eine reale wirtschaftliche Belastung. Umfang und Bedingungen ergeben sich erst aus der zugrunde liegenden Urkunde.
Eine Löschung setzt eine Erklärung des Berechtigten voraus, die regelmäßig nur gegen Ablöse zu erlangen ist. Für Übergeber empfiehlt sich, die Ausgestaltung sorgfältig zu bedenken. Ein Wohnungsgebrauchsrecht sichert das Wohnen, ein Fruchtgenussrecht zusätzlich die Erträge und damit die Möglichkeit, bei einem Auszug eine Vermietung vorzunehmen. Welche Variante passt, hängt von der Lebensplanung ab und sollte gemeinsam mit dem Vertragserrichter geklärt werden.