Die Nettorendite setzt die Jahresmiete ohne Betriebskosten, vermindert um Verwaltung, Instandhaltung, nicht überwälzbare Kosten und einen Ansatz für Leerstand, ins Verhältnis zum Kaufpreis samt Nebenkosten. Sie beurteilt die Qualität des Objekts, nicht die Wirkung der Finanzierung – dafür braucht es eine eigene Rechnung.
Ausführlich erklärt
Die Nettorendite setzt den tatsächlich verbleibenden Ertrag einer Immobilie ins Verhältnis zum tatsächlich eingesetzten Kapital. Sie ist die erste wirklich belastbare Renditekennzahl und für private Anleger die praktisch wichtigste. Die Berechnung erfolgt in zwei Schritten. Im Zähler steht die Jahresnettomiete – also der Hauptmietzins ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer – vermindert um jene Kosten, die der Eigentümer selbst trägt.
Dazu zählen das Verwaltungshonorar, die Dotierung der Erhaltungsrücklage beziehungsweise ein Ansatz für Instandhaltung, nicht überwälzbare Betriebskosten und ein realistischer Abschlag für Leerstand und Mietausfall. Im Nenner steht nicht der Kaufpreis, sondern die Gesamtinvestition einschließlich Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung, Treuhandgebühr und allfällige Provision. Der Unterschied zur Bruttorendite ist erheblich. Diese dividiert schlicht die Jahresnettomiete durch den Kaufpreis und blendet beide Anpassungen aus.
Die Differenz beträgt je nach Objekt und Kostenstruktur regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte. Genau deshalb arbeiten Verkaufsunterlagen bevorzugt mit Bruttogrößen. Die häufigsten Rechenfehler sind gut beschreibbar. Erstens die Verwendung der Bruttomiete statt der Nettomiete – Betriebskosten sind ein Durchlaufposten und kein Ertrag.
Zweitens das Weglassen der Kaufnebenkosten im Nenner. Drittens der Ansatz durchgehender Vollvermietung ohne Abschlag für Leerstand und Mieterwechsel, der gerade bei kleinen Einheiten mit hoher Fluktuation unrealistisch ist. Viertens die Vernachlässigung der Instandhaltung, die bei Wohnungseigentum über die Rücklage nur teilweise abgedeckt ist. Fünftens die Übernahme kalkulierter Erstvermietungsmieten aus Verkaufsprospekten statt der am Markt erzielbaren Miete.
Zu unterscheiden ist die Nettorendite von zwei weiteren Größen. Die Eigenkapitalrendite bezieht den Ertrag nach Finanzierungskosten auf das eingesetzte Eigenkapital und fällt bei vorteilhafter Finanzierung höher aus – sie bildet den Hebeleffekt ab, der symmetrisch wirkt. Die Gesamtrendite umfasst zusätzlich die Wertentwicklung und die Tilgung und beschreibt erst vollständig, was ein Investment über die Haltedauer erwirtschaftet. Empfehlenswert ist eine eigene, konsequent angewandte Konvention: dieselben Kostenpositionen, dieselbe Behandlung der Nebenkosten, derselbe Leerstandsansatz für alle betrachteten Objekte.
Nur dann sind die Ergebnisse vergleichbar, unabhängig davon, wie die Zahlen im Exposé dargestellt wurden. Ergänzend gehört ein Stresstest dazu: deutlich höherer Zinssatz nach Ablauf der Fixzinsbindung, mehrere Monate Leerstand und eine unerwartete Sonderdotierung der Rücklage. Wer diese Szenarien vorab durchrechnet, kennt seine Grenze. Ein praktischer Hinweis: Die Nettorendite beschreibt die Qualität des Objekts, nicht die Wirkung der Finanzierung.
Für die Frage, ob sich ein Objekt monatlich selbst trägt, ist eine gesonderte Cashflow-Rechnung nach Zins und Tilgung erforderlich – beide Betrachtungen ergänzen einander. Für den Vergleich mit anderen Anlageformen ist zu bedenken, dass die Nettorendite die Wertentwicklung nicht enthält. Erst die Gesamtrendite einschließlich Wertänderung und Tilgung beschreibt, was ein Immobilieninvestment über die Haltedauer tatsächlich erwirtschaftet.