Der Marktpreis ist der Betrag, der in einer konkreten Transaktion tatsächlich bezahlt wurde – anders als der Marktwert, der methodisch ermittelt wird. Beide weichen regelmäßig voneinander ab, weil Zeitdruck, besonderes Interesse und Verhandlungsgeschick mitspielen. Aussagekräftig ist deshalb erst die Bandbreite mehrerer vergleichbarer Verkäufe.
Ausführlich erklärt
Der Marktpreis ist jener Betrag, der in einer konkreten Transaktion tatsächlich bezahlt wurde. Er ist damit ein beobachtbares Faktum – im Unterschied zum Marktwert, der eine methodisch ermittelte, objektivierte Größe darstellt. Beide fallen regelmäßig auseinander, und dafür gibt es nachvollziehbare Gründe. Auf der Käuferseite wirken persönliche Präferenzen, ein besonderes Interesse an genau diesem Objekt, Zeitdruck durch eine auslaufende Mietwohnung, unterschiedlicher Informationsstand und Verhandlungsgeschick.
Auf der Verkäuferseite wirken Zeitdruck durch Scheidung, Erbteilung oder Finanzierungsengpässe, emotionale Bindung an das Objekt oder schlicht eine unrealistische Preisvorstellung. Hinzu kommen Marktphasen: In einem Verkäufermarkt mit Bieterverfahren liegen die erzielten Preise regelmäßig über dem ermittelten Wert, in einem Käufermarkt darunter. Für die Bewertung bedeutet das, dass eine einzelne Transaktion nur begrenzt aussagekräftig ist. Das Vergleichswertverfahren stützt sich daher nicht auf einen Preis, sondern auf eine Mehrzahl vergleichbarer Fälle, wobei Ausreißer erkennbar sein sollten.
Ausdrücklich unberücksichtigt bleiben nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse – der Liebhaberwert eines einzelnen Interessenten oder eine Zwangslage fließen also nicht in den Verkehrswert ein. Als Datengrundlage dient in Österreich vor allem die Kaufpreissammlung des Grundbuchs, in der tatsächlich realisierte Preise erfasst sind. Sie ist deutlich aussagekräftiger als Angebotspreise aus Portalen, die systematisch über den erzielten Werten liegen. Angebotsdaten haben dafür den Vorteil, früher verfügbar zu sein, und eignen sich als Frühindikator für Marktbewegungen.
Bei der Interpretation einzelner Preise ist Vorsicht geboten. Zu prüfen ist, ob mitverkauftes Inventar enthalten war, ob eine Übernahme von Verbindlichkeiten oder Rechten vereinbart wurde, ob es sich um eine Transaktion zwischen nahen Angehörigen handelte und ob besondere Bedingungen – etwa ein vorbehaltenes Wohnrecht – vereinbart waren. Solche Umstände verändern den Preis, ohne dass sich am Wert des Objekts etwas ändert. Für Verkäufer folgt daraus, dass ein einzelner hoher Preis in der Nachbarschaft keine belastbare Grundlage für die eigene Preisvorstellung ist.
Für Käufer gilt umgekehrt, dass ein besonders günstiger Abschluss eines Bekannten nicht bedeutet, dass ein vergleichbares Objekt zu diesem Preis verfügbar wäre. Praktisch bewährt sich, mehrere realisierte Preise vergleichbarer Objekte heranzuziehen und die Streuung zu betrachten. Sie zeigt die Bandbreite, innerhalb derer eine Einigung realistisch ist. Für die Preisfindung beim Verkauf ist daher nicht der höchste bekannte Preis maßgeblich, sondern das Niveau, zu dem vergleichbare Objekte tatsächlich abgeschlossen wurden.
Eine überhöhte Ausgangsforderung führt regelmäßig zu langer Vermarktungsdauer und am Ende zu einem schlechteren Ergebnis, weil die Aufmerksamkeit für ein neu inseriertes Objekt nach wenigen Wochen aufgebraucht ist. Für Käufer gilt umgekehrt, dass ein Angebotspreis kein Marktpreis ist. Erst der tatsächlich vereinbarte Betrag zeigt, was ein Objekt wert war.