Der Kaufpreis ist das, worauf sich Käufer und Verkäufer tatsächlich einigen, und kann über oder unter dem objektiv ermittelten Verkehrswert liegen. Er dient zugleich als Grundlage für Steuern und Gebühren. Wichtig ist, im Vertrag festzuhalten, was mitverkauft wird: bewegliche Gegenstände wie Möbel oder Geräte gehören gesondert vereinbart.
Ausführlich erklärt
Der Kaufpreis ist das vereinbarte Entgelt für den Erwerb einer Immobilie. Er ist Gegenstand der Verhandlung, Bemessungsgrundlage für Steuern und Gebühren und Ausgangspunkt der Anschaffungskosten für die spätere Abschreibung. Zu unterscheiden ist er vom Verkehrswert. Der Verkehrswert ist ein objektivierter, methodisch ermittelter Wert; der Kaufpreis das Ergebnis einer konkreten Verhandlung zwischen zwei Parteien.
Beide können auseinanderfallen – in Verkäufermärkten liegt der Kaufpreis regelmäßig darüber, in Käufermärkten darunter. Für die Finanzierung ist zusätzlich der Beleihungswert der Bank maßgeblich, der bewusst vorsichtiger angesetzt wird. Für die Preisfindung dienen Vergleichspreise ähnlicher Objekte in derselben Lage, bei Anlageobjekten der Ertragswert und bei Grundstücken die realisierbare Geschoßfläche. Ein überhöht angesetzter Preis führt regelmäßig zu langer Vermarktungsdauer und am Ende zu einem schlechteren Ergebnis als eine realistische Ausgangsforderung, weil die Aufmerksamkeit für ein neu inseriertes Objekt nach wenigen Wochen aufgebraucht ist.
Wichtig ist zu klären, was im Kaufpreis enthalten ist. Zur Liegenschaft gehören die wesentlichen Bestandteile und das Zugehör – fest verbundene Anlagen, Einbauküchen je nach Ausführung, Einfriedungen, Bepflanzung. Bewegliche Gegenstände wie Möbel, Geräte oder eine Sauna sind gesondert zu vereinbaren. Der Vertrag sollte präzise auflisten, was mitübertragen wird; unklare Formulierungen führen bei der Übergabe regelmäßig zu Auseinandersetzungen.
Praktisch bedeutsam ist die Inventarvereinbarung. Wird ein Teil des Gesamtpreises auf mitverkauftes bewegliches Inventar entfallen, mindert das die Bemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr, weil diese nur auf die Liegenschaft entfallen. Zulässig ist das, soweit der angesetzte Betrag dem tatsächlichen Zeitwert entspricht. Überhöhte Inventaransätze werden von der Finanzverwaltung nicht anerkannt und können Nachforderungen samt Zinsen auslösen.
Eine realistische, nachvollziehbar dokumentierte Aufstellung ist daher die Grundlage. Ebenso relevant ist die Aufteilung auf Grund und Gebäude. Sie bestimmt bei vermieteten Objekten die Abschreibungsbasis, weil Grund und Boden nicht abnutzbar ist. Für die Aufteilung bestehen pauschale Sätze, die je nach Lage und Bebauungsdichte variieren; ein abweichendes tatsächliches Verhältnis kann durch Gutachten nachgewiesen werden.
Für die Zahlungsabwicklung gilt: Der Kaufpreis wird nicht direkt an den Verkäufer überwiesen, sondern auf ein Treuhandkonto. Der Treuhänder gibt ihn erst frei, wenn die lastenfreie Einverleibung des Käufers gesichert ist. Für die Verhandlung lohnt eine sachliche Argumentation. Belastbare Punkte sind dokumentierter Sanierungsbedarf, eine niedrige Erhaltungsrücklage bei anstehenden Maßnahmen, mietrechtliche Bindungen bei vermieteten Objekten, Konsenswidrigkeiten aus dem Bauakt oder eingetragene Belastungen.
Wer solche Punkte mit Zahlen unterlegt, verhandelt wirksamer als mit einem pauschalen Preisabschlag. Für Verkäufer gilt umgekehrt: Bekannte Schwächen aktiv anzusprechen und zu beziffern ist wirksamer, als sie bis zur Besichtigung offenzulassen. Wer den Sanierungsbedarf durch ein Gutachten belegt, verliert im Schnitt weniger als jemand, dessen Objekt der Käufer selbst durchleuchtet.