Der Ertragswert leitet den Wert einer Liegenschaft aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen ab; für vermietete Objekte ist er die maßgebliche Wertgröße. Von der Jahresmiete werden Verwaltung, Instandhaltung und ein Abschlag für Mietausfall abgezogen, der Bodenwert gesondert behandelt. Er beantwortet die Frage nach dem Ertrag, nicht die nach dem Marktpreis.
Ausführlich erklärt
Der Ertragswert ist jener Wert einer Liegenschaft, der sich aus den mit ihr nachhaltig erzielbaren Erträgen ableitet. Er beantwortet die Frage, wie viel ein Käufer heute zahlen kann, um über die verbleibende Nutzungsdauer eine angemessene Verzinsung seines eingesetzten Kapitals zu erreichen. Für vermietete Objekte ist er die maßgebliche Wertgröße. Aufgebaut ist er in mehreren Schritten. Am Anfang steht der Rohertrag: die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielbare Jahresmiete ohne Betriebskosten und ohne Umsatzsteuer.
Maßgeblich ist nicht zwingend die aktuell vereinbarte Miete, sondern die marktübliche und dauerhaft erzielbare – bei mietrechtlich gebundenen Altverträgen kann das erheblich auseinanderfallen, weshalb dort mit der tatsächlichen Miete gerechnet und das Potenzial gesondert bewertet wird. Vom Rohertrag werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Dazu zählen Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, nicht auf Mieter überwälzbare Betriebskosten und das Mietausfallwagnis, das Leerstand und uneinbringliche Forderungen pauschal abbildet. Übrig bleibt der Reinertrag. Im nächsten Schritt wird der auf den Grund und Boden entfallende Anteil berücksichtigt.
Da Boden sich nicht abnutzt, wird der Bodenwert gesondert behandelt: Vom Reinertrag wird eine Bodenwertverzinsung abgezogen, sodass der auf das Gebäude entfallende Ertragsanteil verbleibt. Dieser wird über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer kapitalisiert. Am Ende wird der Bodenwert wieder hinzugerechnet. Die wichtigste Stellschraube ist der Kapitalisierungszinssatz, in Österreich meist als Liegenschaftszinssatz bezeichnet. Er bildet die Renditeerwartung des Marktes für die jeweilige Objektart, Lage und Risikoklasse ab.
Bereits geringe Änderungen wirken stark: Ein um einen halben Prozentpunkt höherer Zinssatz senkt den Wert spürbar. Abgeleitet wird er idealerweise aus tatsächlichen Transaktionen vergleichbarer Objekte. Zweite zentrale Größe ist die Restnutzungsdauer. Sie bestimmt, über welchen Zeitraum Erträge kapitalisiert werden, und hängt weniger vom nominellen Baualter ab als vom tatsächlichen Zustand. Durchgeführte Sanierungen verlängern sie, Instandhaltungsrückstände verkürzen sie.
Bei der Anwendung ist auf Doppelerfassungen zu achten. Ein Instandhaltungsrückstand darf nicht gleichzeitig über erhöhte Bewirtschaftungskosten, eine verkürzte Restnutzungsdauer und einen zusätzlichen Abschlag berücksichtigt werden. Ebenso wenig dürfen Ausfallrisiken sowohl im Mietansatz als auch im Ausfallwagnis erfasst werden. Für Investoren ist der Ertragswert die logische Ergänzung zu Renditekennzahlen: Während diese eine Momentaufnahme liefern, bildet er die gesamte Nutzungsdauer ab. Für die Praxis empfiehlt sich, die Rechnung einmal selbst nachzuvollziehen.
Wer versteht, wie sich Miete, Kosten, Zinssatz und Restnutzungsdauer auf das Ergebnis auswirken, kann Angebote und Gutachten deutlich besser einordnen – und erkennt, an welchen Stellschrauben in einer Bewertung gedreht wurde. Ein häufiger Fehler in der Praxis ist, den Ertragswert mit dem Kaufpreis gleichzusetzen. Der Markt zahlt in gefragten Lagen regelmäßig mehr, weil Käufer auch Wertsicherung und künftige Wertsteigerung einpreisen. Der Ertragswert beantwortet die Frage nach dem Ertrag, nicht die nach dem Marktpreis.