Der Mietermix ist die Zusammensetzung der Mieterschaft nach Branchen, Größe, Bonität und Vertragslaufzeiten. Bei Anlageobjekten, vor allem bei gemischt genutzten Häusern und Gewerbeimmobilien, ist er ein eigener Wertfaktor. Hängt ein großer Teil des Ertrags an einem einzigen Mieter, bricht bei dessen Auszug ein erheblicher Teil der Einnahmen weg.
Ausführlich erklärt
Der Mietermix beschreibt die Zusammensetzung der Mieterschaft eines Objekts – nach Branchen, Größenklassen, Bonität und Vertragslaufzeiten. Bei Anlageobjekten, insbesondere bei gemischt genutzten Häusern und bei Gewerbeimmobilien, ist er ein eigenständiger Wertfaktor. Der wichtigste Aspekt ist die Verteilung des Risikos. Ein Objekt, dessen Ertrag zu einem großen Teil von einem einzigen Mieter abhängt, trägt ein Klumpenrisiko: Fällt dieser aus, bricht ein erheblicher Teil der Einnahmen weg, und die Nachbesetzung großer Flächen dauert.
Umgekehrt streut ein Objekt mit vielen kleineren Einheiten das Risiko, verursacht aber höheren Verwaltungsaufwand und größere Fluktuation. Ebenso bedeutsam ist die Verteilung der Restlaufzeiten. Laufen mehrere große Verträge zum selben Zeitpunkt aus, entsteht ein konzentriertes Nachvermietungsrisiko. Eine gestaffelte Struktur, bei der jedes Jahr nur ein Teil der Flächen zur Verlängerung ansteht, ist deutlich robuster.
In der Analyse wird dazu die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge herangezogen – eine Kennzahl, die bei Gewerbeobjekten zu den ersten gehört, nach denen gefragt wird. Die Branchenverteilung wirkt in zwei Richtungen. Einerseits mindert eine Streuung über mehrere Branchen die Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen eines Sektors. Andererseits kann eine gezielte Zusammenstellung Synergien erzeugen – in Geschäftshäusern etwa, wenn sich Nutzungen ergänzen und gegenseitig Frequenz bringen.
Ein Ankermieter mit hoher Anziehungskraft stützt die Vermietbarkeit der übrigen Flächen; sein Wegfall wirkt entsprechend in die Gegenrichtung. Bei der Bonität ist zwischen bonitätsstarken Mietern mit langen Verträgen und kleineren Betrieben zu unterscheiden. Erstere ermöglichen niedrigere Kapitalisierungszinssätze in der Bewertung, letztere bieten häufig höhere Quadratmetermieten bei größerem Ausfallrisiko. Für Wohnobjekte gilt eine abgewandelte Logik.
Dort ist weniger die Branche als die Vertragsstruktur maßgeblich: der Anteil frei vermietbarer Einheiten, das Verhältnis von Alt- zu Neuverträgen, befristete gegenüber unbefristeten Verhältnissen und die Höhe der jeweiligen Mietzinse. Bei Zinshäusern ist diese Struktur wichtiger als die Quadratmeterzahl. Für die Prüfung ist daher eine vollständige Mieterliste erforderlich: je Einheit Fläche, Nutzung, Mieter, Vertragsdatum, Laufzeit und Endtermin, Hauptmietzins, Rechtsgrundlage der Mietzinsbildung, Wertsicherung, Kaution und allfällige Kündigungsverzichte. Erst daraus lässt sich der Ertrag über die Haltedauer prognostizieren.
Aktiv steuern lässt sich der Mietermix nur langfristig, weil Verträge laufen. Wer ein Objekt erwirbt, übernimmt die bestehende Struktur – und damit auch die Aufgabe, sie über die kommenden Jahre schrittweise zu entwickeln. Genau darin liegt bei Anlageobjekten ein wesentlicher Teil der Wertschöpfung: Ein verbesserter Mietermix erhöht Ertrag und Wert, unabhängig von der Marktentwicklung. Bei der Bewertung wirkt er über mehrere Kanäle: über den nachhaltig erzielbaren Rohertrag, über das Mietausfallwagnis und über den Kapitalisierungszinssatz, der bei stabiler Mieterstruktur niedriger angesetzt wird.