Immobiliensteuer ist kein Begriff des österreichischen Steuerrechts, sondern eine umgangssprachliche Sammelbezeichnung für mehrere unabhängige Steuern und Gebühren. Beim Kauf fallen Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an, während des Besitzes die Grundsteuer, beim Verkauf die Immobilienertragsteuer. Weil der Ausstieg häufig erst am Ende bedacht wird, sollten alle drei Phasen kalkuliert werden.
Ausführlich erklärt
Der Begriff Immobiliensteuer ist kein Fachausdruck des österreichischen Steuerrechts. Er wird umgangssprachlich als Sammelbezeichnung für jene Abgaben verwendet, die im Zusammenhang mit Immobilien anfallen. Tatsächlich handelt es sich um mehrere voneinander unabhängige Steuern und Gebühren, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten schlagend werden. Beim Erwerb fallen zwei Hauptposten an.
Die Grunderwerbsteuer beträgt bei entgeltlichen Erwerben 3,5 Prozent der Gegenleistung, mindestens jedoch des Grundstückswerts; für unentgeltliche und teilentgeltliche Erwerbe sowie innerhalb des begünstigten Familienverbands gilt ein begünstigter Stufentarif. Hinzu kommt die Eintragungsgebühr für die Einverleibung des Eigentumsrechts, die 1,1 Prozent der Bemessungsgrundlage ausmacht; für die Eintragung eines Pfandrechts fallen 1,2 Prozent an. Beide Positionen zählen zu den Kaufnebenkosten und werden von Banken regelmäßig nicht mitfinanziert. Während des Besitzes ist die Grundsteuer zu entrichten, eine Gemeindeabgabe auf Basis des Einheitswerts.
Bei vermieteten Objekten ist sie im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes überwälzbar. Erzielt der Eigentümer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, unterliegen diese der Einkommensteuer; abzugsfähig sind unter anderem die Absetzung für Abnutzung, Kreditzinsen und Bewirtschaftungsaufwendungen. Umsatzsteuerlich ist die Vermietung von Wohnraum grundsätzlich mit dem ermäßigten Satz steuerpflichtig, jene von Geschäftsräumen unecht befreit mit Optionsmöglichkeit. Der Verkauf einer Liegenschaft ist unecht befreit, wobei zur Steuerpflicht optiert werden kann – relevant vor allem, wenn Vorsteuern geltend gemacht wurden und eine Berichtigung droht.
Bei Mietverträgen kann eine Rechtsgeschäftsgebühr anfallen. Für Wohnraummietverträge wurde die Gebührenpflicht eingeschränkt, für andere Bestandverträge besteht sie weiterhin und bemisst sich nach Bestandzins und Vertragsdauer. Beim Verkauf greift die Immobilienertragsteuer mit einem besonderen Steuersatz von 30 Prozent des Veräußerungsgewinns. Für Altvermögen besteht eine pauschale Ermittlung mit deutlich geringerer effektiver Belastung.
Wesentliche Befreiungen sind die Hauptwohnsitz- und die Herstellerbefreiung. Für die Praxis folgt daraus, dass eine vollständige Kalkulation alle drei Phasen berücksichtigen sollte: Erwerb, Haltedauer und Verkauf. Besonders die steuerliche Behandlung des Ausstiegs wird häufig erst am Ende bedacht, obwohl sie den Nettoerlös stärker beeinflussen kann als eine Preisdifferenz von mehreren Prozent. Da Sätze, Bemessungsgrundlagen und Befreiungen durch Novellen angepasst werden können, ersetzt dieser Überblick keine steuerliche Beratung.
Nicht zu den Steuern, aber zu den Nebenkosten zählen ferner die Kosten der Vertragserrichtung, der Beglaubigung, der Treuhandabwicklung und eine allfällige Maklerprovision. Für eine realistische Kalkulation sollten Steuern, Gebühren und Honorare gemeinsam betrachtet werden – sie machen beim Erwerb zusammen einen erheblichen Aufschlag auf den Kaufpreis aus und sind fast durchwegs aus Eigenmitteln aufzubringen. Für Vermieter kommt hinzu, dass die steuerliche Behandlung einzelner Positionen unterschiedlich ist: Anschaffungsnebenkosten sind über die Abschreibung zu verteilen, Finanzierungsnebenkosten dagegen sofort abzugsfähig. Eine saubere Belegablage ab dem ersten Tag erspart spätere Rekonstruktionsarbeit.