Verluste aus laufender Vermietung können grundsätzlich mit anderen Einkünften desselben Jahres verrechnet werden. Lässt die Vermietung über den maßgeblichen Zeitraum keinen Gesamtüberschuss erwarten, kann das Finanzamt sie als Liebhaberei einstufen; die Verluste sind dann nicht ausgleichsfähig. Ein Verkaufsverlust ist zuerst mit Gewinnen aus anderen Grundstücksverkäufen desselben Jahres zu verrechnen.
Ausführlich erklärt
Verlustausgleich bezeichnet die Verrechnung negativer mit positiven Einkünften. Bei Immobilien ist er in zwei Konstellationen bedeutsam, die unterschiedlichen Regeln folgen. Die erste betrifft die laufende Vermietung. Übersteigen die Werbungskosten – Abschreibung, Kreditzinsen, Verwaltung, nicht überwälzbare Betriebskosten, Instandhaltung – die Einnahmen, entsteht ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser kann grundsätzlich mit anderen Einkünften desselben Jahres ausgeglichen werden, etwa mit Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit.
Genau darauf beruht ein wesentlicher Teil der steuerlichen Attraktivität fremdfinanzierter Anlageobjekte in den ersten Jahren, wenn Zinsanteil und Abschreibung hoch sind. Begrenzt wird das durch die Liebhabereiprüfung. Erwirtschaftet eine Vermietung über einen absehbaren Zeitraum keinen Gesamtüberschuss, kann die Finanzverwaltung sie als steuerlich unbeachtliche Betätigung einstufen – die Verluste sind dann nicht ausgleichsfähig, und bereits berücksichtigte Beträge können nachträglich korrigiert werden. Maßgeblich sind Prognoserechnungen über einen gesetzlich bestimmten Zeitraum, dessen Länge je nach Art der Vermietung unterschiedlich bemessen ist. Wer eine Vermietung mit hohen Anfangsverlusten plant, sollte das vorab prüfen lassen.
Die zweite Konstellation betrifft Veräußerungsverluste. Wird eine Immobilie mit Verlust verkauft, gelten deutlich engere Regeln. Der Verlust ist zunächst mit Gewinnen aus anderen Grundstücksveräußerungen desselben Jahres zu verrechnen. Ein danach verbleibender Verlust ist nicht beliebig mit anderen Einkünften ausgleichsfähig: Er kann nur zu einem gesetzlich bestimmten Anteil und verteilt über mehrere Jahre mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden. Alternativ besteht die Möglichkeit, den Betrag im Jahr der Veräußerung zur Gänze anzusetzen, jeweils beschränkt auf Vermietungseinkünfte.
Diese Beschränkung ist die Kehrseite des besonderen Steuersatzes von dreißig Prozent: Weil Gewinne begünstigt besteuert werden, sind Verluste nur eingeschränkt verwertbar. Für die Praxis folgt daraus, die steuerliche Wirkung bereits bei der Investitionsentscheidung mitzudenken. Eine Kalkulation, die auf laufende Verlustverrechnung baut, sollte prüfen, ob die Prognose einen Gesamtüberschuss ausweist. Und eine Verkaufsentscheidung mit erwartetem Verlust sollte die eingeschränkte Verwertbarkeit berücksichtigen – gegebenenfalls ist eine zeitliche Abstimmung mit einem gewinnbringenden Verkauf sinnvoll. Bei mehreren Objekten empfiehlt sich eine getrennte Aufzeichnung je Objekt, weil die Liebhabereibeurteilung objektbezogen erfolgt.
Da die Bestimmungen im Detail differenziert sind und Novellen möglich bleiben, ist eine steuerliche Abklärung ratsam. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung. Zu unterscheiden ist der Verlustausgleich schließlich vom Verlustvortrag, bei dem nicht ausgeglichene Verluste in Folgejahre übertragen werden. Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als außerbetriebliche Einkunftsart bestehen dabei eigene Regeln, die von jenen betrieblicher Einkünfte abweichen. Die Einzelheiten sind mit dem Steuerberater zu klären, insbesondere bei mehreren Objekten und bei wechselnder Nutzung, weil die Beurteilung objektbezogen erfolgt und Fehler nachträglich korrigiert werden können.