Aus dem deutschen Recht stammt der Ausdruck Teileigentum; er meint dort Eigentum an Räumen, die nicht dem Wohnen dienen. In Österreich gibt es diese Trennung nicht: Wohnungseigentum ist auch an Geschäftslokalen, Büros oder Lagern möglich. Entscheidend ist die im Wohnungseigentumsvertrag festgelegte Widmung, die die zulässige Nutzung bestimmt.
Ausführlich erklärt
Teileigentum ist ein Begriff des deutschen Wohnungseigentumsrechts. Dort bezeichnet er das Sondereigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen – etwa an Geschäftslokalen, Büros, Praxen oder Lagerflächen –, in Abgrenzung zum Wohnungseigentum an Wohnräumen. Das österreichische Recht kennt diese Unterscheidung nicht. In Österreich umfasst der Begriff Wohnungseigentum sämtliche selbstständigen Objekte einer Liegenschaft, unabhängig von ihrer Nutzung. Wohnungseigentum kann daher an einer Wohnung, an einem Geschäftslokal, an einem Büro, an einer Ordination, an einem Lager oder an einem Abstellplatz begründet werden.
Das Gesetz spricht einheitlich vom Wohnungseigentumsobjekt. Die Konstruktion ist in allen Fällen dieselbe: Der Erwerber wird Miteigentümer der gesamten Liegenschaft zu einem bestimmten Mindestanteil, mit dem untrennbar das ausschließliche Nutzungs- und Verfügungsrecht an einem bestimmten Objekt verbunden ist. Ermittelt wird der Mindestanteil aus dem Nutzwertgutachten, in dem für jedes Objekt ein Nutzwert festgestellt wird. Praktisch bedeutsam ist die im Wohnungseigentumsvertrag festgelegte Widmung. Sie bestimmt, zu welchem Zweck ein Objekt genutzt werden darf.
Eine Abweichung – etwa die Umwandlung eines Geschäftslokals in eine Wohnung oder umgekehrt, die Einrichtung einer Ordination in einer Wohnung oder die touristische Kurzzeitvermietung – stellt eine Widmungsänderung dar und bedarf grundsätzlich der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder einer gerichtlichen Genehmigung. Eine baurechtliche Bewilligung ersetzt diese Zustimmung nicht. Für gemischt genutzte Häuser ergeben sich daraus mehrere praktische Themen. Die Kostenverteilung erfolgt grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen; für einzelne Positionen kann eine abweichende Aufteilung vereinbart oder gerichtlich festgesetzt werden, wenn etwa Geschäftslokale bestimmte Anlagen nicht nutzen oder umgekehrt überproportional beanspruchen. Auch bei den Betriebskosten und bei Gemeinschaftsanlagen stellt sich die Frage der Nutzungsmöglichkeit.
Steuerlich und mietrechtlich bestehen dagegen sehr wohl Unterschiede zwischen Wohn- und Geschäftsnutzung: Die Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerpflichtig mit ermäßigtem Satz, jene von Geschäftsräumen unecht befreit mit Optionsmöglichkeit; die Mietvertragsgebühr entfällt bei Wohnraum, nicht aber bei Geschäftsräumen; und im Mietrecht gelten für Geschäftsräume eigene Regeln, insbesondere zur Mietzinsanhebung bei Unternehmensübergang. Wer deutsche Fachliteratur, Musterverträge oder Ratgeber verwendet, sollte die Begriffe daher übersetzen und die abweichende Systematik beachten. Für die Praxis maßgeblich sind allein Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten und Grundbuchsauszug. Für Käufer eines Geschäftslokals im Wohnungseigentum empfiehlt sich daher, vor Vertragsabschluss die im Wohnungseigentumsvertrag festgelegte Widmung zu prüfen und mit der beabsichtigten Nutzung abzugleichen – ebenso die Frage, ob branchenspezifische Anforderungen wie Lüftung, Abluftführung oder Anschlussleistung erfüllbar sind. Eine Nutzungsänderung setzt sowohl die baurechtliche Bewilligung als auch die Zustimmung der Miteigentümer voraus; beide Ebenen sind getrennt zu prüfen und ersetzen einander nicht.
Hinzu kommen je nach Branche gewerbe- und betriebsanlagenrechtliche Genehmigungen.